Vous êtes propriétaire ou locataire d’un local commercial et votre bail arrive à échéance ? Pas de panique ! À défaut d’action de votre part, le contrat initial se poursuit dans les mêmes conditions : on parle de tacite reconduction du bail commercial. Néanmoins, cette situation comporte des risques, en particulier pour le preneur. Alors, comment faire pour en sortir ? Et d’abord, de quoi s’agit-il exactement ? Maître NOYER, avocat spécialiste des baux commerciaux, vous répond en 6 points clés.

Un bail commercial est reconduit tacitement lorsque, au terme du contrat, aucune des parties ne réagit.

Qu’est-ce que la tacite reconduction du bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur) d’un local commercial pour une durée minimale de 9 ans. Lorsque cette période arrive à son terme, et qu’aucune des parties ne se manifeste, le contrat se poursuit automatiquement : c’est ce que l’on appelle la tacite reconduction.

Prévue par l’article L. 145-9 du Code de commerce, la tacite reconduction prolonge le bail commercial pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions que le contrat initial. Par exemple, si vous louez une boutique en centre-ville depuis 2015 et qu’en 2024, ni vous ni votre propriétaire n’avez entrepris de démarches particulières, votre bail se poursuit naturellement.

Il n’y a pas de tacite reconduction lorsqu’à l’approche du terme du contrat :

  • l’une des parties effectue une demande de renouvellement; 
  • le bailleur donne congé avec offre de renouvellement;
  • l’une des parties donne congé avec refus de renouvellement.

Quels sont les risques de la tacite reconduction du bail commercial ?

Avant l’expiration, le bailleur ne peut refuser le renouvellement qu’aux échéances triennales, soit 3, 6 ou 9 ans après le début du contrat. Alors qu’après l’expiration, lorsqu’il y a tacite reconduction, il peut mettre fin au bail à tout moment, à condition de respecter un préavis. 

Cette situation est donc particulièrement inconfortable pour le locataire, qui aura du mal à convaincre un éventuel acquéreur de racheter son fonds de commerce, ou une banque de lui accorder des financements…. 

Un autre risque majeur : le déplafonnement du loyer. Lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée totale du bail dépasse 12 ans, le loyer peut être réévalué pour correspondre à la valeur locative du local. Cette valeur, qui reflète le prix du marché pour des locaux similaires dans le même secteur, a généralement tendance à augmenter au fil du temps, sauf contexte économique particulier.

    La valeur locative est une notion très complexe qui correspond, pour simplifier, à l’estimation du loyer annuel d’un local sur le marché, compte tenu de ses caractéristiques et de son environnement. Elle est, le plus souvent, évaluée dans le cadre d’une expertise immobilière.

    Lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée totale du bail commercial dépasse 12 ans, le loyer peut être réévalué pour correspondre à la valeur locative du local.

    Pour toutes ces raisons, il est donc conseillé au preneur de mettre fin à la tacite reconduction le plus tôt possible. Quant au bailleur, c’est l’inverse : après 12 ans, il pourra faire déplafonner le loyer. 

    Mais le déplafonnement du loyer n’est pas toujours intéressant. Cela va dépendre de la valeur locative. C’est pourquoi l’intervention conjointe d’un avocat et d’un expert immobilier est indispensable pour adopter la meilleure stratégie. La cabinet NOYER est spécialisé en baux commerciaux, et s’entoure des meilleurs experts. Faites appel à Maître NOYER pour sécuriser vos droits !

      Comment mettre fin à la tacite prolongation du bail commercial ?

      La tacite prolongation prend fin lorsque l’une des parties demande le renouvellement ou refuse le renouvellement du bail commercial. Pour être exacte, il existe quatre cas de figure :  

      • le locataire demande le renouvellement du bail ; 
      • le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement ; 
      • le locataire donne congé (il souhaite quitter les lieux) ; 
      • le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement (soit avec une offre d’indemnité d’éviction, soit sans offre d’indemnité lorsqu’il existe un motif grave et légitime : voir notre article ⇒ 

      Dans les deux premiers cas, le demandeur doit respecter un préavis minimum de six mois, et la date de fin doit correspondre au dernier jour d’un trimestre civil. 

      Imaginons que la date d’expiration du bail soit fixée au 31 décembre 2024, et que ni le locataire, ni le propriétaire n’aient réagi avant cette date. Si le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement le 10 août 2025, le préavis de 6 mois correspond au 10 février 2026. La tacite reconduction s’achèvera à la fin du trimestre civil en cours à cette date, soit le 31 mars 2026. Le nouveau contrat pourra donc débuter à partir du 1er avril. 

      Les actes permettant de renouveler ou de refuser le renouvellement doivent respecter des formalismes particuliers. Ces règles sont strictes, et peuvent entraîner l’invalidation de la demande (et donc le maintien de la tacite reconduction) en cas de non-respect. Il est donc vivement recommandé de vous faire accompagner par un avocat spécialiste en droit des baux commerciaux.

        Est-il possible de vendre son fonds de commerce en période de tacite prolongation ?

        La tacite reconduction du bail commercial n'empêche pas la cession du fonds de commerce.

        La tacite reconduction n’empêche pas la cession du fonds de commerce. Le locataire actuel (le cédant) peut parfaitement céder son activité à un repreneur (le cessionnaire). Ce dernier pourra alors exploiter le local commercial dans les mêmes conditions que le contrat initial.

        Néanmoins, la cession du fonds de commerce doit répondre à des règles très strictes de formalisme. Là encore, il est indispensable de se faire accompagner pour que la vente soit valable et opposable au bailleur. 

        Il est probable que l’acquéreur du fonds de commerce s’inquiète de la tacite reconduction du bail, et à juste titre ! Car à tout moment, le bailleur pourrait demander le renouvellement et obtenir une hausse du loyer. 

        Pire encore, il pourrait décider de refuser le renouvellement, mettant l’acquéreur en difficulté en cas d’emprunt. En effet, comment rembourser les sommes dues sans activité commerciale ? L’achat d’un fond de commerce en période de tacite reconduction est donc un pari périlleux, que nous vous déconseillons de prendre !

        Est-il possible d’ajuster le loyer du bail commercial en période de tacite prolongation ?

        Il existe plusieurs mécanismes juridiques permettant aux parties d’ajuster le montant du loyer : 

        • la révision triennale ; 
        • l’indexation automatique ; 
        • le renouvellement du bail commercial.

        Puisque le renouvellement du bail commercial met un terme à la tacite prolongation, intéressons-nous plutôt aux deux premiers mécanismes, qui restent valables en cas de reconduction.

        La révision triennale concerne les demandes de révision du loyer ouvertes aux parties à chaque échéance triennale (à 3, 6, 9… ans après le début du contrat). L’indexation automatique revient à insérer au bail une clause permettant d’ajuster périodiquement le loyer, selon l’évolution d’un indice économique donné. Pour plus d’informations sur ces cas de figure, consultez notre article dédié à l’augmentation du loyer du bail commercial.

        La tacite reconduction du bail commercial est rassurante, en ce qu’elle permet au bail de se prolonger malgré l’expiration du contrat. Mais elle n’est pas sans risque ! Refus de renouvellement, déplafonnement du loyer, cession du fonds de commerce : chaque aspect mérite une analyse approfondie pour sécuriser la relation entre bailleur et preneur. N’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialiste pour vous guider dans vos démarches.

        Maître Jean-Marc NOYER

        Avocat expert des baux commerciaux à Paris

        Je conseille et représente mes clients, bailleurs et locataires, à Paris et partout en France.

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