📌 Par un arrêt rendu le 24 juillet 2025, la Cour d’appel de PARIS a rendu une décision concernant la mauvaise foi du bailleur lorsque celui-ci tente de recouvrer un arriéré locatif.
🔍 Une SCI bailleresse était propriétaire de locaux commerciaux loués à un commerçant depuis 2001 pour un loyer initial de 60 000 francs annuels. En 2018, le locataire avait sollicité le renouvellement du bail, mais les parties ne s’étant pas entendues sur le nouveau loyer, le juge des loyers commerciaux a ensuite fixé par jugement du 22 septembre 2023 le montant du loyer renouvelé à 30 168,17 euros par an, soit une augmentation très substantielle en raison du déplafonnement.
Le 30 novembre 2023, soit seulement deux mois après ce jugement, la bailleresse avait fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 53 959,94 euros, correspondant pour l’essentiel aux rappels de loyers consécutifs à cette réévaluation judiciaire.
Le locataire soutenait que ce commandement était entaché de mauvaise foi, la bailleresse ayant conscience qu’il ne pourrait régulariser sa situation après une augmentation aussi brutale du loyer. Il invoquait également l’imprécision du décompte annexé au commandement.
⚖️ La Cour d’appel de Paris confirme l’ordonnance qui avait refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire, au motif que la contestation portant sur la mauvaise foi de la bailleresse était sérieuse pour deux raisons :
- D’une part, le commandement avait été délivré seulement deux mois après le jugement fixant le nouveau loyer, pour une somme reposant essentiellement sur des rappels consécutifs à cette décision récente ;
- D’autre part, le décompte annexé était confus, rédigé en caractères difficilement lisibles et imprécis, ne permettant pas d’établir les sommes échues pour chaque année.
La Cour précise qu’il appartient au seul juge du fond de se prononcer définitivement sur le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur, confirmant ainsi que cette appréciation constitue une contestation sérieuse empêchant le juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Intérêt de la décision : Cet arrêt est une parfaite illustration de la mise en jeu de la clause résolutoire postérieurement à une fixation judiciaire du loyer de renouvellement dont le montant est bien plus élevé que le loyer provisionnel qui a été réglé tout au long de la procédure devant le juge des loyers. Ainsi, le bailleur n’est pas à l’abri de se faire débouter en référé lorsqu’il réclame l’acquisition de la clause résolutoire du fait d’impayés résultent d’une réévaluation judiciaire récente et substantielle du loyer. Dans l’espèce commentée, il y avait toutefois également une problématique liée au décompte qui ne permettait pas au débiteur de vérifier précisément les sommes réclamées.
Lien vers la décision commentée : https://www.courdecassation.fr/decision/688311244d9076bf079c2265?search_api_fulltext=bail+commercial+d%C3%A9plafonnement&op=Rechercher&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=ca&judilibre_siege_ca%5B%5D=ca_paris&previousdecisionpage=&previousdecisionindex=&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=1