📌 La Cour de cassation a rendu un arrêt le 18 septembre 2025 (n° 24-13.288) dans lequel elle rappelle que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité.
L’article L. 145-34 du code de commerce dispose que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou des baux révisés en application de l’article L. 145-38 doit correspondre à la valeur locative. Toutefois, lorsque le bail a été conclu ou renouvelé depuis moins de neuf ans, et sauf accord des parties ou cas prévus aux articles L. 145-37 et L. 145-38-1, la fixation du loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 3,5 % du prix payé au cours de l’année précédente, cette limitation s’appréciant, le cas échéant, sur la moyenne des prix acquittés au cours des trois années précédentes [ … ] En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
L’article R. 145-6 du code de commerce précise que les facteurs locaux de commercialité « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré : l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé ; la facilité et l’importance des moyens de transport ; l’attrait particulier ou les sujétions que peut représenter l’emplacement pour l’activité considérée ; les modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».
🔍 En l’espèce, la société Expo luminaires, locataire d’un local commercial où elle exerce une activité de vente et exposition de luminaires, avait sollicité le renouvellement de son bail. La bailleresse a accepté le principe du renouvellement mais a demandé la fixation du loyer à un montant déplafonné.
En cours d’instance, une procédure de sauvegarde a été ouverte au bénéfice de la locataire et un commissaire à l’exécution du plan a été désigné.
La Cour d’appel de Paris (25 janvier 2024) avait fixé le montant du loyer renouvelé à la valeur locative en retenant que la modification notable des facteurs locaux de commercialité était « de nature à avoir une incidence sur l’activité commerciale exercée par le preneur.
La locataire soutenait en pourvoi que « la loi exige que soit constatée l’incidence effective » et non simplement potentielle.
⚖️ La Haute Cour rejette le pourvoi en précisant que :
« Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ».
💡 La Haute Cour précise que le juge n’a pas à vérifier l’impact réel et chiffré de la modification des facteurs de commercialité sur l’activité du locataire. Il suffit que cette modification soit objectivement de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux pour justifier le déplafonnement du loyer.
Lien vers la décision : https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5