📌 Dans un arrêt rendu le 16 octobre 2025, la Cour de cassation rend une décision portant sur la question de savoir si un locataire peut bénéficier du lissage PINEL – dispositif prévu au dernier alinéa de l’article L.145-34 – alors que le bail a duré plus de 12 ans.
Pour mémoire, l’article L.145-34 du Code de commerce dispose que :
A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
🔍 En l’espèce, MONOPRIX est locataire d’un bail commercial d’une durée de 9 année qui a commencé à courir le 1er octobre 2001. Par acte du 17 juin 2014, le bailleur lui a signifié un congé avec offre de renouvellement.
Par arrêt irrévocable du 21 janvier 2021, le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2014 a été déplafonné en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation et ce en application de l’article L.145-34 précité.
La locataire a demandé qu’il soit jugé que les augmentations de loyer résultant du déplafonnement du prix du bail renouvelé ne soient pas supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ce qui a toutefois été refusé par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence 14 septembre 2023, RG n°22/08073).
MONOPRIX forme un pourvoi en faisant grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’application des dispositions de l’article L. 145-34, dernier alinéa, du code de commerce, dans ses relations avec son bailleur, alors « que la variation de loyer d’un bail commercial, dans toutes les hypothèses de déplafonnement du loyer, ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ; qu’en retenant que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à 9 ans, et non aux baux de 9 ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de 12 ans, bien que se trouvant, de ce fait, soumis au déplafonnement », la cour d’appel a violé l’article L. 145-34 du code de commerce.
⚖️ La Haute Cour rejette le pourvoi en précisant que : « qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ».
💡Double peine pour MONOPRIX qui subit donc une hausse de loyer et une impossibilité de se prévaloir du lissage PINEL. Cette décision vient confirmer une jurisprudence désormais constante mais qui n’avait pas encore été traitée par la Haute juridiction.