📜 Dans un arrêt rendu par la Cour de cassation le 20 novembre 2025, la Cour de cassation a rendu un arrêt de rejet en estimant que la cour d’appel avait qualifié, à raison, la clause permettant au bailleur de retenir le dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts comme une clause pénale.
🔍 En l’espèce, une action en acquisition de la clause résolutoire est engagée et obtenue par le bailleur. Post-expulsion, la société bailleresse a assigné l’ancienne locataire aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer des réparations locatives et des frais de commissaire de justice mais aussi à voir juger qu’elle était fondée à conserver le dépôt de garantie versé par la locataire en application du bail (article 9 de la convention locative).
La Cour d’appel a considéré que cette clause s’analysait comme une clause pénale et a réduit le montant à hauteur de 50 € (au lieu de 18.402,96 €).
Le bailleur intente un pourvoi en cassation non pas au motif que cette clause s’analysait en clause pénale mais que les juges du fond ne justifiait pas une telle baisse du montant car ces derniers ne démontraient pas le caractère manifestement excessif au regard du préjudice subi par le créancier.
⚖️ La Haute Cour rejette le pourvoi en précisant que :
« 3. La cour d’appel, qui a qualifié de clause pénale la clause contractuelle prévoyant que le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur en cas d’acquisition de la clause résolutoire, a constaté que le loyer annuel en principal était de 67 000 euros et que le dépôt de garantie était de 18 402,96 euros, et, saisie de conclusions de la bailleresse qui ne chiffrait pas le préjudice subi du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, a pu retenir, par une motivation suffisante et abstraction faite des motifs surabondants critiqués par la deuxième branche, que la pénalité fixée présentait un caractère manifestement excessif au regard du préjudice subi et en a souverainement fixé le montant. »
👉 Autrement dit, il appartient au bailleur – conformément à une jurisprudence récente – de démontrer le montant du préjudice subi s’il souhaite conserver le montant du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts.
A noter qu’un arrêt plus ancien de 2001 de la Haute juridiction a rejeté le pourvoi d’un preneur à bail dont le dépôt de garantie a été conservé par le bailleur en vertu d’une clause similaire :
« Mais attendu qu’ayant constaté que la société Conforama France ne rapportait pas la preuve d’une des causes d’exonération prévues par l’article 1733 du Code civil et était ainsi présumée responsable de l’incendie, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, en a exactement déduit que la clause du bail, qui prévoit que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse en cas de résiliation du bail pour une cause quelconque émanant du preneur autre qu’un congé délivré régulièrement, ne constituait pas une clause pénale et devait s’appliquer ; »
Lien vers la décision : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007417149