🔴 Dans un arrêt inédit en date du 18 décembre 2025, la Haute juridiction a rejeté le pourvoi qui reprochait aux juges du fond d’avoir tenu compte des travaux de dépollution du site pour apprécier le caractère monovalent des locaux loués. Peu importe l’imputation des travaux, si une dépollution s’avère nécessaire, le juge peut en tenir compte pour retenir le caractère monovalent des locaux.
🔎 En l’espèce, la société civile immobilière Skyros (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société ContiTrade France (la locataire), à usage de contrôle technique, station-service et réparation automobile, lui a notifié une offre de renouvellement du bail, moyennant un nouveau loyer, puis l’a assignée en fixation du prix du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux.
La cour d’appel de CAEN (CA CAEN, 15 juin 2023) a estimé que les locaux étaient monovalents et a donc exclut le plafonnement.
Elle rappelle que les « locaux commerciaux donnés à bail présentent un caractère monovalent, permettant un déplafonnement du loyer du bail renouvelé, lorsqu’ils ont été construits ou sont aménagés en vue d’une seule utilisation et qu’ils ne peuvent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux, à condition, toutefois, que la charge financière de ces travaux soit susceptible de peser sur le bailleur ».
Elle estime qu’au regard des « permis de construire des bâtiments loués, de leur description dans le bail, des rapports d’expertise amiable produits par les deux parties et du devis établi le 4 janvier 2023 que les locaux loués avaient été construits et aménagés à l’effet de servir à un seul type d’exploitation, à savoir l’activité de contrôle technique, de station-service et de réparation automobile » qu’ils ne « pouvaient être transformés en vue d’une utilisation différente sans réalisation de travaux importants et coûteux, consistant notamment en le démontage des pistes, de l’auvent de la station-service, la purge, l’enlèvement et le comblement des cuves de carburants et du séparateur d’hydrocarbures enterrés, du réseau d’alimentation des pompes, le comblement des fosses, la transformation des portes sectionnelles spécialement aménagées pour permettre l’accès des poids lourds et engins agricoles et en la dépollution du site »
La société bailleresse a formé un pourvoi pour contester au motif que la Cour d’appel ne pouvait tenir compte des travaux de dépollution dans la mesure où ces derniers incombaient à l’exploitant et donc que ce critère ne pouvait jouer en faveur de la monovalence.
👍 La Haute Cour rejette le pourvoi.
D’une part, elle confirme l’analyse de la Cour d’appel en rappelant que la règle du plafonnement n’était pas applicable aux baux portant sur des locaux monovalents, soumis à l’article R. 145-10 du code de commerce, et que sont monovalents les locaux qu’il n’est pas possible d’affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses.
Il s’agit ici d’une définition jurisprudentielle classique.
D’autre part et c’est tout l’intérêt de cet arrêt , la Haute juridiction considère que peu importe l’imputation des travaux de dépollution pour apprécier le caractère monovalent des locaux :
« Elle a, ensuite, relevé qu’il ressortait des permis de construire des bâtiments loués, de leur description dans le bail, des rapports d’expertise amiable produits par les deux parties et du devis établi le 4 janvier 2023 que les locaux loués avaient été construits et aménagés à l’effet de servir à un seul type d’exploitation, à savoir l’activité de contrôle technique, de station-service et de réparation automobile, et souverainement retenu qu’ils ne pouvaient être transformés en vue d’une utilisation différente sans réalisation de travaux importants et coûteux, consistant notamment en le démontage des pistes, de l’auvent de la station-service, la purge, l’enlèvement et le comblement des cuves de carburants et du séparateur d’hydrocarbures enterrés, du réseau d’alimentation des pompes, le comblement des fosses, la transformation des portes sectionnelles spécialement aménagées pour permettre l’accès des poids lourds et engins agricoles et en la dépollution du site, le fait que le coût d’une telle dépollution soit à la charge du bailleur ou du preneur étant indifférent. »
Ainsi, l’imputation des travaux qui s’avérent nécessaires pour changer la destination du bien ne peut rentrer en compte dans l’appréciation du caractère monovalent ou non des locaux loués.