🔴 La Cour de cassation a rendu un arrêt le 18 décembre 2025 dans lequel elle rappelle que la mention selon laquelle la clause résolutoire s’applique en cas de non-exécution par le preneur de « l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail » est parfaitement valable. La Haute juridiction précise également que le juge des référés peut légitimement refuser d’octroyer une provision si la clause pénale lorsque le montant revêt un caractère disproportionné au regard du « réel retard de paiement ».
🔎 En l’espèce, la société civile immobilière Crido (la bailleresse) a donné à bail à la société DMTP, aux droits de laquelle est venue la société Frans Bonhomme (la locataire), des locaux commerciaux, le bail contenant une clause pénale en cas de non-paiement par la locataire d’une somme quelconque due à la bailleresse, ainsi qu’une clause résolutoire en cas de non-exécution par la locataire de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail.
Le 8 août 2022, la bailleresse a délivré à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire, de payer diverses sommes au titre du loyer impayé du troisième trimestre 2022, de la clause pénale, des intérêts de retard et du coût du commandement, puis l’a assignée en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de sommes provisionnelles.
La cour d’appel de CHAMBERY (12 décembre 2023) a considéré que la demande de la société civile immobilière Crido se heurtait à une contestation sérieuse en raison du caractère disproportionné du montant de la clause pénale, par rapport au retard apporté pour le paiement.
Elle a également refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire, au motif que « cette clause [la clause résolutoire] ne prévoit pas de résolution de plein droit du bail un mois après le commandement de payer en cas de non-paiement de la clause pénale, ni des frais du commandement »
Un pourvoi en cassation a été formé par la bailleresse et conteste tant le refus de constater l’acquisition de la clause résolutoire que l’absence de versement d’une provision au titre de la clause pénale.
👍 La Haute juridiction casse l’arrêt rendu concernant le refus de constater l’acquisition de la clause résolutoire car le contrat de bail prévoyait que la clause résolutoire s’appliquait en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail. En rejetant la demande de la bailleresse, la cour d’appel, a dénaturé les termes clairs et précis de la convention locative justifiant ainsi la cassation.
S’agissant de la clause pénale, la Cour de cassation rejette le pourvoi de la bailleresse qui estimait que le juge du fond ne peut refuser d’allouer une provision au seul motif que la clause pénale est susceptible d’être modérée alors même que sa créance était fondée en son principe.
Or, dans le cas d’espèce, au moment de la délivrance du commandement du 8 août 2022, le loyer du troisième trimestre 2022 avait été réglé et que la demande de la bailleresse. Les juges du fond ont ainsi considéré que la somme appelée au titre de la clause pénale se heurtait à une contestation sérieuse sur le caractère disproportionné de son montant au regard du réel retard de paiement et donc sur l’existence même de la créance.
Rappelons toutefois que, sur le principe, le juge des référés a parfaitement la possibilité d’octroyer une provision sur la somme appelée au titre d’une clause pénale