🔴 La Cour de cassation précise qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé. Le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond
📖 Article L. 145-9, al. 4 du code de commerce :
« Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
📖 Article L. 145-60 du code de commerce :
Prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
📖 Article 2239 du code civil :
« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.
Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. »
📖 Article 2240 du code civil :
« La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. »
🔎 En l’espèce, la société S.C.I. Yvette (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Vavintel (la locataire), lui a délivré un congé, à effet au 31 décembre 2017, avec
refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.
Le 6 octobre 2017, la bailleresse a assigné la locataire en référé afin que soit ordonnée une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation.
Par ordonnance du 7 décembre 2017, le juge des référés a désigné un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 10 juillet 2020.
Le 6 mars 2020, la locataire a assigné la bailleresse en condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction.
La bailleresse a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
La Cour d’appel de PARIS, par l’intermédiaire du conseiller de la mise en état, a déclaré prescrite la demande en paiement de l’indemnité d’éviction au motif que la mesure d’instruction – désignation d’un expert – porte sur les droits réciproques des parties et donc que même si elle n’était pas demanderesse à la mesure, elle pouvait néanmoins se prévaloir de la suspension du cours de la prescription dans l’attente de la mesure d’expertise.
Le second moyen avancé était le suivant : le dire du bailleur dans lequel il contestait la méthode d’évaluation par l’Expert de l’indemnité constituait une reconnaissance du droit de la société locataire à une indemnité d’éviction interruptive de prescrption.
👍 La Haute Cour rejette le pourvoi.
Principe posé : Si la prescription peut être interompue ou suspendue, tel n’est pas le cas pour la locataire à bail commercial en défense à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction. Elle ne peut bénéficier de l’effet suspensif de la prescription attaché à a mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’Expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuce de faits dont pourrait dépendre son action au fond.
Dans le cas d’espèce, la société locataire ayant simplement émis les protestations et réserves d’usage, cela ne pouvait valoir « association à la demande du bailleur ».
En outre, le dire adressé à l’expert par la bailleresse ne comprotait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction, raison pour laquelle la Cour a pu en déduire qu’il n’y avait pas reconnaissance interrompant la prescription à l’égard de la société preneuse.