⚖️ Jurisprudence – Perte de la chose louée et force majeure
Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.070, 25-10.069 et 25-10.068
🧾 Textes applicables
Article 1722 du code civil (perte de la chose louée par cas fortuit) ; article 1218 du code civil (force majeure) ; obligations de délivrance du bailleur issues des articles 1719 et suivants du code civil.
🔎 En bref
L’article 1722 du code civil, qui prévoit la résiliation du bail en cas de perte totale ou partielle de la chose louée par cas fortuit, ne s’applique pas lorsque l’immeuble a seulement été endommagé et demeure réparable sans dépense excessive ; dans ce cas, l’obligation de délivrance du bailleur est seulement suspendue, et le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers.
🧩 Les faits
À la suite du passage du cyclone Irma en 2017, des locaux commerciaux avaient subi d’importants dommages, les rendant temporairement impropres à leur destination. Le bailleur soutenait que l’article 1722 trouvait à s’appliquer et que la perte partielle de la chose justifiait la résiliation du bail et le non-retour du locataire dans les lieux. Le preneur, de son côté, contestait l’existence d’une perte au sens de ce texte, invoquait la seule suspension de l’obligation de délivrance pendant la période de force majeure et justifiait la suspension du paiement des loyers par l’exception d’inexécution.
⚖️ La solution
La Cour de cassation précise qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 dès lors que la totalité de l’immeuble, ou la partie détruite, ne peut être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine. En l’espèce, le sinistre était réparable sans coût disproportionné ; il ne s’agissait donc que d’un endommagement, et non d’une perte. L’obligation de délivrance du bailleur était suspendue pendant le temps de l’empêchement, mais le bail n’était pas résilié de plein droit. Une fois le cas fortuit disparu, le bailleur devait réaliser les travaux et le locataire pouvait opposer l’exception d’inexécution tant que les locaux demeuraient impropres à leur destination.
📌 Points de vigilance
Dans les sinistres affectant des locaux loués, la qualification de « perte » au sens de l’article 1722 doit être appréciée à l’aune du coût et de la durée des travaux nécessaires, et non au seul regard de la gravité apparente des dommages. En contentieux, la production d’éléments techniques sur la réparabilité de l’immeuble et le chiffrage des travaux devient centrale pour soutenir, selon les cas, la thèse d’une simple suspension des obligations ou celle d’une véritable perte justifiant la résiliation du bail.