⚖️ Jurisprudence – Usage des locaux et baux professionnels
Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 25-10.979
🧾 Textes applicables
Articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation (règles d’usage des locaux et nullité de plein droit) ; article 2224 du code civil (prescription quinquennale de droit commun).
🔎 En bref
L’action en nullité d’un bail professionnel conclu en violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas imprescriptible, même si ce texte prévoit la nullité de plein droit des conventions conclues en méconnaissance des règles d’usage des locaux ; elle est soumise au délai de prescription quinquennale de droit commun.
🧩 Les faits
Un bail professionnel avait été consenti sur un local à usage d’habitation, sans que les formalités de changement d’usage prévues par le code de la construction et de l’habitation aient été respectées. Saisie plusieurs années plus tard, une partie invoquait la nullité du bail en se fondant sur l’article L. 631-7, qui prévoit la nullité de plein droit des conventions conclues en violation des règles d’usage, et soutenait que cette nullité, d’ordre public, échappait à la prescription. Elle s’appuyait en outre sur l’article L. 631-7-1, aux termes duquel l’usage n’est pas affecté par la prescription trentenaire.
⚖️ La solution
La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que le législateur a seulement entendu exclure toute acquisition de l’usage par l’effet du temps, mais n’a pas instauré une imprescriptibilité générale de l’action en nullité des baux conclus en violation de l’article L. 631-7. Cette action reste soumise au délai de prescription quinquennale de droit commun, qui court à compter du jour où le demandeur a eu ou aurait dû avoir connaissance de la violation. Passé ce délai, la nullité ne p
📌 Points de vigilance
La conclusion de baux professionnels ou commerciaux sur des locaux à usage d’habitation impose une vérification systématique du statut d’usage et, le cas échéant, de l’obtention des autorisations nécessaires, faute de quoi le contrat encourt la nullité. La décision souligne que les actions en nullité demeurent enfermées dans le délai de prescription de droit commun, ce qui incite à traiter sans délai les situations irrégulières identifiées dans un parc locatif. En parallèle, elle invite à distinguer, dans la stratégie contentieuse, la question de la validité du bail et celle du maintien en l’état d’un usage irrégulier, qui peut continuer à produire des effets sur le terrain des obligations de délivrance ou des sanctions administratives.