🔴 La Cour de cassation précise que le défaut de communication dans les délais de l’état récapitulatif des charges (communément appelé régularisartion annuelle des charges) n’entraîne pas la restitution automatique des provisions si le bailleur justifie devant le juge de l’existence et du montant des charges exigibles.
L’article L.145-40-2 du Code de commerce dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ».
L’article R.145-36 du même code précise que « cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel ».
🔎 En l’espèce, le 3 mars 2008, la société 17 Caen mémorial (la bailleresse) a donné à bail commercial des locaux à la société Imprimerie presse Calvados, aux droits de laquelle vient la société Publihebdos (la locataire). Le bail a été renouvelé à compter du 2 mars 2017.
Le bail prévoyait expressément que les loyers et provisions sur charges étaient appelés tous les trimestres et qu’au terme de chaque exercice, la reddition des comptes de charges et la régularisation corrélative devaient impérativement intervenir en même temps que l’appel de loyer suivant.
La bailleresse n’a pas communiqué dans les délais prévus (ni par la loi ni par le contrat) les états récapitulatifs annuels des charges pour les années 2016 à 2020. Ce n’est que le 1er juillet 2021 que la locataire l’a mise en demeure de lui rembourser les provisions sur charges versées.
En réponse, la bailleresse a transmis par courriel du 16 juillet 2021 les états de dépenses effectuées et les factures de régularisation pour ces exercices.
Le 15 octobre 2021, la locataire a assigné la bailleresse en remboursement des provisions sur charges versées pour les années 2016 à 2021.
La bailleresse a soulevé que, malgré la tardiveté de la régularisation, elle justifiait de l’existence et du montant des charges exposées, que ni leur principe ni leur montant n’étaient discutés par la locataire.
La Cour d’appel de Caen, par arrêt du 11 avril 2024, a rejeté la demande de remboursement. Elle a retenu que la régularisation tardive, postérieure aux délais contractuel et légal, n’affectait pas l’exigibilité des charges dans la mesure où celles-ci étaient justifiées par les documents versés aux débats.
La locataire a formé un pourvoi en cassation, soutenant d’une part que la reddition tardive des comptes de charges privait le bailleur du droit de conserver les provisions sur charges acquittées, et ce même si le bailleur justifiait devant le juge des dépenses.
👍 La Haute Cour rejette le pourvoi.
Principe posé : Le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R.145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles.
La Cour de cassation considère que la cour d’appel a exactement déduit que la demande en remboursement intégral des provisions devait être rejetée dès lors que la bailleresse justifiait, à hauteur d’appel, du montant des charges exposées pour les années 2016 à 2020.
Cette solution, publiée au Bulletin, crée un principe important : la tardiveté de la régularisation n’entraîne pas la déchéance automatique du droit aux charges. Le bailleur conserve la possibilité de démontrer judiciairement le bien-fondé de sa créance. La sanction du non-respect des délais n’est donc pas la restitution automatique des provisions, mais le bailleur devra en justifier devant le juge en cas de contestation.