CA AIX-EN-PROVENCE 26 septembre 2024 RG n°20/10652
📜Dans son arrêt rendu le 26 septembre 2024, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence traite d’un litige dans lequel les parties s’opposaient sur la méthode à appliquer pour un établissement à usage d’hôtel.
⚖️ Comme le veut l’usage, un Expert a été désigné judiciairement aux fins d’estimer le loyer de renouvellement des locaux loués. L’Expert a toutefois établi un comparatif entre l’ancienne méthode hôtelière (celle dite des prix affichés) et la méthode rénovée (méthode normative).
L’Expert n’a toutefois pas privilégié expressément l’une ou l’autre de ses propositions, notant seulement dans ses réponses aux dires des parties, que la méthode rénovée paraît plus en phase avec la pratique actuelle mais se heurte à la difficulté d’obtenir des statistiques pertinentes.
Les Parties s’opposent ainsi quant à la méthode applicable ainsi que sur la déduction (ou non) de l’impôt foncier.
Le Tribunal judiciaire de GRASSE a retenu l’ancienne méthode et n’a pas considéré que l’imputation de la taxe foncière sur le preneur était une clause exorbitante de droit commun justifiant une minoration de la valeur locative.
📜La Cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme le jugement en toutes ses dispositions et a ainsi privilégié l’application de l’ancienne méthode hôtelière.
Elle précise ainsi que la « nouvelle » méthode a pour objectif de déterminer une recette théorique encaissable normative tenant compte de la réalité des prix du marché remisés mais que cet objectif ne peut être atteint dans le cas d’espèce si « la recette théorique pour l’hébergement obtenue par application de la méthode rénovée (323271 euros hors valorisation parking et petits déjeuners) est sensiblement supérieure à celle obtenue par la méthode classique (308776 euros) et que les statistiques utilisées font ressortir une recette moyenne par chambre nettement supérieure à celle ressortant des tarifs affichés par l’hôtelier ».
La Cour ajoute que « les distorsions confirment le caractère peu pertinent des seules statistiques disponibles pour le calcul de la recette théorique d’un hôtel 3 étoiles situé dans ce département à savoir celles établies par le Comité Régional de Tourisme pour la zone ‘métropole littoral ouest’ des Alpes-Maritimes », l’expert confirmant l’absence de statistiques disponibles spécifiques à la ville où se situe l’établissement expertisé.
C’est dans ces termes que l’arrêt écarte l’application de la méthode hôtelière rénovée en insistant « que les statistiques du CRT de la zone ‘métropole littoral ouest’ élaborées sur la base de 18 communes totalement disparates tant géographiquement qu’économiquement, avec une saisonnalité et un attrait touristique non comparables, étaient insuffisamment significatives pour servir de référence au calcul de la valeur locative de l’hôtel ».
Enfin, s’agissant de l’impôt foncier, aucun abattement n’est justifié selon la Cour au motif que les dispositions de l’article R.145-8 ne sont pas applicables s’agissant de locaux monovalents et donc que la valeur locative est déterminée, conformément à l’article R.145-10 et par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
Lien vers la décision commentée : https://www.courdecassation.fr/decision/66f64aff0ff04326a7328f70?search_api_fulltext=monovalent&op=Rechercher&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=all&previousdecisionpage=0&previousdecisionindex=0&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=2