Selon un arrêt rendu le 3 septembre 2026, la Cour de cassation juge qu’une clause prévoyant une augmentation forfaitaire, périodique et automatique du loyer, exclusivement à la hausse et sans plafond ni durée déterminée, constitue une révision automatique illicite. Elle doit donc être réputée non écrite.
Article L. 145-15 du code de commerce :
« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec […] aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 […] ».
Articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce :
Ces dispositions organisent la révision du loyer commercial et le régime de la clause d’échelle mobile. Elles relèvent de l’ordre public du statut des baux commerciaux.
En l’espèce, le bail prévoyait qu’à l’issue de la deuxième année, le loyer serait révisé chaque année au 1er janvier, avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an.
La cour d’appel de Lyon avait validé cette stipulation. Elle avait retenu qu’il s’agissait d’une hausse forfaitaire, détachée de tout indice, et que le prix de l’occupation était ainsi déterminé dès la conclusion du bail.
Un pourvoi en cassation est formé.
La Haute Cour casse l’arrêt. Elle rappelle que si les parties demeurent libres de fixer le loyer initial, les mécanismes de révision du loyer au cours du bail sont soumis aux règles d’ordre public du statut.
Principe posé : une clause qui organise une augmentation forfaitaire, périodique et automatique du loyer, exclusivement à la hausse, sans plafond ni durée déterminée, ne fixe pas le prix initial. Elle met en place une révision automatique susceptible d’excéder la variation des indices et fait ainsi échec aux articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce.
La clause doit donc être réputée non écrite sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce.
La décision ne condamne pas le bail à paliers. Les parties peuvent convenir, dès la signature du bail, de niveaux de loyers successifs applicables à des dates déterminées, à condition que l’échéancier soit complet, borné et prévisible dès l’origine.
À l’inverse, une augmentation forfaitaire annuelle appelée à jouer sans terme ni plafond ne peut être présentée comme une simple fixation du prix. L’absence de référence à un indice ne suffit donc plus à la soustraire au régime impératif de la révision des loyers commerciaux.
Cette décision conduit à corriger l’analyse qui rapprochait l’augmentation forfaitaire du bail à paliers par la seule précision de son point de départ, de sa périodicité et de son taux. Le critère déterminant est désormais de savoir si la clause fixe, dès l’origine et de manière bornée, les différents niveaux de loyer ou si elle organise une augmentation unilatérale pendant l’exécution du bail.
Lien vers la décision : https://www.courdecassation.fr/decision