⚖️ Jurisprudence – Domaine public et baux commerciaux
Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-16.483
🧾 Textes applicables
Articles L. 2122-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques (titres d’occupation du domaine public) ; articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (baux commerciaux) ; article 2224 du code civil (prescription quinquennale de droit commun).
🔎 En bref
Le bail commercial consenti sur un immeuble relevant du domaine public est atteint de nullité absolue pour objet illicite, mais l’action en nullité se prescrit par cinq ans à compter du jour où la partie demanderesse a eu, ou aurait dû avoir, connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat ; la nullité n’empêche pas le bailleur de réclamer une indemnité d’occupation pour la jouissance fournie.
🧩 Les faits
Un occupant exploitait un fonds de commerce dans des locaux relevant du domaine public, en vertu d’un contrat présenté comme un bail commercial. Par la suite, l’illégalité de ce montage a été invoquée, au motif qu’un bien du domaine public ne peut faire l’objet d’un bail commercial de droit privé. Le locataire a saisi la juridiction pour voir constater la nullité absolue du bail et tirer les conséquences de cette nullité, en soutenant que l’action échappait à toute prescription en raison du caractère illicite de l’objet du contrat.
⚖️ La solution
La Cour de cassation rappelle d’abord que le contrat est effectivement nul de manière absolue, le domaine public ne pouvant être grevé d’un bail commercial. Toutefois, elle juge que l’action en nullité obéit au droit commun de la prescription quinquennale, le délai courant à compter du jour où la partie qui agit a eu ou aurait dû avoir connaissance du caractère illicite de l’objet. Par ailleurs, la Haute juridiction admet qu’en dépit de la nullité, la personne publique ou le cocontractant ayant procuré la jouissance des lieux peut réclamer, pour la période d’occupation, une indemnité d’occupation en contrepartie de l’avantage procuré.
📌 Points de vigilance
Les conventions portant sur des biens du domaine public doivent être qualifiées et structurées comme des titres d’occupation du domaine public, et non comme des baux commerciaux de droit privé, y compris lorsque les parties entendent organiser une exploitation commerciale classique.