CASS – Civ 3ème – 4 juillet 2024 – RG n°23-13.285
📜Dans son arrêt du 4 juillet 2024 dernier, la Cour de cassation a rendu une décision, conforme à la jurisprudence, au sujet de la sanction encourue en cas de clause d’indexation illicite.
⚖️ Le contrat de bail litigieux comporte une clause d’indexation dont le dernier paragraphe est ainsi rédigé : « De convention expresse, la variation de l’indice ne pourra jamais avoir pour effet de diminuer le montant du loyer annuel tel qu’il aura été fixé lors du dernier réajustement en application de la présente indexation ».
La locataire a assigné la propriétaire initiale ainsi que la nouvelle bailleresse – une cession a eu lieu – en constatation du caractère non écrit de la clause d’indexation et en restitution des sommes payées au titre de celle-ci.
🔍 La cour d’appel a retenu que la clause d’indexation était non écrite en son entier en estimant que la divisibilité ou non de celle-ci (critère usuellement retenu) n’était pas impactant dans la mesure où le bail précisait le caractère essentiel et déterminant de cette clause.
📜 La Haute juridiction casse l’arrêt au visa des articles L. 145-15, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, et L. 145-39 du code de commerce.
Elle rappelle ainsi que selon le :
- premier de ces textes, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code.
- le second, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
Conformément à une jurisprudence désormais bien établie, il en résulte qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié).
C’est ainsi que la Haute juridiction estime que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite puisque celle-ci peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci.
Arrêt disponible sur le lien suivant : https://www.courdecassation.fr/decision/66863b8fb1dbbe3bae5fff50?search_api_fulltext=bail+commercial&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=cc&op=Rechercher+sur+judilibre&page=1&previousdecisionpage=1&previousdecisionindex=0&nextdecisionpage=1&nextdecisionindex=2