⚖️ Jurisprudence – Charges locatives et clause résolutoire
Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.221
🧾 Textes applicables
Article L. 145-40-2 du code de commerce (répartition et information relatives aux charges locatives) ; article 1353 du code civil (charge de la preuve des obligations).
🔎 En bref
Lorsque le bailleur sollicite, en référé, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayé de charges, sans justifier du bien-fondé des sommes réclamées alors que le locataire les conteste, il existe une contestation sérieuse qui fait obstacle à la résiliation du bail dans le cadre de l’urgence.
🧩 Les faits
Un bail commercial prévoyait une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers et charges. Le bailleur a délivré un commandement visant la clause résolutoire pour un arriéré incluant des charges refacturées au preneur. Ce dernier contestait le montant et la nature de ces charges, en soutenant qu’aucune justification précise ne lui avait été fournie. Saisi en référé, le bailleur demandait que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire.
⚖️ La solution
La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu l’existence d’une contestation sérieuse tant que le bailleur ne produisait pas les éléments permettant de vérifier le détail et le bien-fondé des charges réclamées. En l’absence de décompte circonstancié et de pièces justificatives, le juge des référés ne peut pas se prononcer sur le caractère exigible de la créance et, partant, sur l’acquisition de la clause résolutoire, qui suppose un impayé certain, liquide et exigible.
📌 Points de vigilance
Avant tout commandement visant la clause résolutoire pour impayé de charges, il est prudent de constituer un dossier complet de justification (décomptes détaillés, ventilation par poste, factures et contrats de services) pour rendre la créance difficilement contestable.