Cass civ 3ème – 23 janvier 2025 – RG 23-18.643
📜 Dans son arrêt rendu le 23 janvier 2025, la Cour de cassation se prononce sur les conséquences d’une clause d’indexation réputée non-écrite et plus particulièrement sur les modalités de calcul permettant de déterminer le montant du trop-versé par le locataire.
La question suivante se posait : le fait que la clause d’indexation soit réputée non-écrite signifie-t-il que :
- la clause n’aurait jamais dû avoir d’effets, auquel cas, le trop-versé par le preneur doit tenir compte, lorsqu’une partie des sommes sont prescrites, du loyer qui aurait été appliqué sans clause d’échelle mobile ;
- la créance de de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.
⚖️ En l’espèce, dans le cadre de deux procédures jointes (l’une sur la contestation d’un commandement de payer, l’autre sur la validité d’un congé avec refus de renouvellement) ,la locataire a demandé de voir réputer non écrite la clause d’indexation insérée au bail et de condamner la bailleresse à lui payer une certaine somme au titre du trop-perçu de loyers par l’effet de l’indexation, rétroactivement sur une période de cinq ans.
Quid du montant de la créance de l’indu ?
📌 La Cour d’appel de PARIS (CA PARIS 29 mars 2023 RG n°20/07834), a considéré que la seconde hypothèse exposée en introduction était applicable : elle estime que l’action en répétition de l’indu étant soumise à la prescription quinquennale, la créance de restitution ne pouvait être calculée que sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.
La société preneuse intente un pourvoi au motif que lorsque la clause d’indexation est réputée non écrite, elle est considérée comme n’ayant jamais existé, la restitution des indexations illicites non prescrites devant nécessairement s’effectuer au regard du loyer initial.
La Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel pour violation de la loi (et plus précisément violation des articles 2224, relatif à la prescription, et l’article L.145-15, concernant le réputé non-écrit) et estime donc, à l’instar du locataire, que la clause d’indexation ne peut produire aucun effet et donc que la créance de restitution ne peut tenir compte du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.
Lien vers la décision commentée : https://www.courdecassation.fr/decision/6791e5dffebfd77128ddee1a?search_api_fulltext=bail%20commercial&op=Rechercher&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=all&previousdecisionpage=0&previousdecisionindex=0&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=2