📜 La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel ayant rejeté la demande du preneur à bail qui contestait l’acquisition d’une clause résolutoire prévoyant un délai de quinze jours au motif que la clause était non-écrite. La Haute juridiction précise que la loi du 18 juin 2014 s’applique aux instances en cours, peu importe que le commandement ait été délivré antérieurement.
Pour rappel, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L’article L. 145-15 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, prévoit que sont réputées non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41. Avant cette loi, ces clauses étaient frappées de nullité et donc soumises à un délai de prescription (contrairement à la sanction du non-écrit).
L’article 2 du code civil précise que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.
🔍 En l’espèce, des bailleurs ont donné à bail commercial des locaux situés à Lyon. Le bail comportait une clause résolutoire prévoyant un délai de quinze jours après mise en demeure, soit un délai inférieur au mois imposé par l’article L. 145-41.
Le 5 juillet 2013, les bailleurs délivrent une sommation de se mettre en conformité dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire du bail mentionnant un délai de quinze jours. Le 15 septembre 2015, la locataire assigne en paiement de l’indemnité d’éviction. Les bailleurs demandent reconventionnellement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.
La cour d’appel de Lyon (15 juin 2023) constate l’acquisition de la clause résolutoire. Elle retient que le commandement ayant été délivré le 5 juillet 2013, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, seule la nullité de la clause était encourue. La sanction du réputé non écrit instaurée par la loi Pinel n’était donc pas applicable selon les juges du fond, raison pour laquelle la demande du locataire devait être déboutée.
⚖️ La Haute Cour casse l’arrêt en précisant le critère d’application dans le temps de la loi du 18 juin 2014.
Elle rappelle d’abord le principe : une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014.
Elle pose ensuite le critère déterminant : dès lors que l’instance ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés. En conséquence, la validité de la clause doit être appréciée au regard de la loi nouvelle.
👉Peu importe la date de délivrance du commandement : tant que l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas été définitivement constatée par le juge, les effets du commandement ne sont pas réalisés et la loi nouvelle s’applique.
En l’espèce, le commandement a certes été délivré en juillet 2013 mais l’instance a été introduite en septembre 2015, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, la clause résolutoire prévoyant un délai de quinze jours devait être réputée non écrite