📌La Cour de cassation a rendu un arrêt le 4 décembre 2025 (RG n°23-23.357) aux termes duquel elle rappelle que les obligations de délivrance et de jouissance paisible sont des obligations continues exigibles tout au long du bail.
L’article 1709 du Code civil dispose que :
Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.
L’article 1719 du même code ajoute que :
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Enfin, l’article 2224 du code civil ajoute que :
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
🔍 En l’espèce, la société Lafa mobilier (la bailleresse) a donné à bail commercial à la société Lafa collectivités (la locataire) des locaux à usage de « toutes activités industrielles liées à la fabrication de meubles à structures métalliques destinés aux collectivités et plus généralement les activités décrites dans son objet social », pour une durée de neuf années.
Le 12 juin 2020, la locataire a assigné la bailleresse pour obtenir sa condamnation à réaliser divers travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté et à l’indemniser de ses préjudices.
La bailleresse a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
La Cour d’appel de RIOM, par un arrêt du 20 septembre 2023, a déclaré irrecevable la demande du preneur car à la date de signature du bail, le 28 février 2012, les preneurs connaissaient parfaitement les locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années, que l’état de vétusté initiale était connu et apparent et n’a pas empêché l’exploitation des activités de la locataire ce qui établit le respect par la bailleresse de son obligation de délivrance, seuls les enjeux en termes d’exploitation n’ayant pas été mesurés par la locataire, de sorte qu’ayant délivré son assignation le 26 novembre 2018, soit au-delà du délai de cinq ans, celle-ci est prescrite en son action fondée sur l’article 1755 du code civil.
La société locataire a formé un pourvoi.
⚖️La Haute juridiction casse l’arrêt au motif que les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail.
Ainsi, peu importe la date de connaissance des faits empêchant le locataire d’exploiter paisiblement les locaux loués, les obligations de délivrance et de jouissance paisible pesant sur le bailleur étant continues et ne faisant donc pas commencer à courir le délai de prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil.
Il s’agit d’une confirmation de l’arrêt rendu le 10 juillet 2025 dernier : https://cabinetnoyer.fr/delivrance-et-jouissance-paisible-obligations-continues-exigibles-pendant-toute-la-duree-du-bail/
Lien vers la décision du 10 juillet 2025 (RG n°23-20.491) : https://www.courdecassation.fr/decision/686f55a63f11a71c18e869a6?search_api_fulltext=bail%20commercial&op=Rechercher&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=all&previousdecisionpage=&previousdecisionindex=&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=1