📌 La Cour de cassation a rendu un arrêt le 5 mars 2026 (n°24-19.292, publié au Bulletin) aux termes duquel elle rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail, de sorte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de cette obligation tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.
📜 L’article 1709 du Code civil dispose que « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».
Cet article ajoute que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ».
Enfin, l’article 2224 du Code civil précise que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
📝 En l’espèce, par acte du 1er juin 1997, a été donné à bail à la société Pambianchi un local commercial à usage de boulangerie, pâtisserie et viennoiserie. Par acte des 22 et 23 janvier 2003, un avenant au bail commercial a été conclu suite à la cession du fonds de commerce.
Par acte du 4 juillet 2017, le bail commercial a été renouvelé.
Le 20 juin 2019, les locataires ont assigné la bailleresse en délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse dans l’assiette du bail, et en indemnisation.
La cour d’appel de Rennes a déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites, retenant qu’ils avaient eu connaissance des droits qu’ils détenaient sur cette cour dès le 23 janvier 2003, date de l’avenant décrivant une grande cour à l’arrière, de sorte que le délai de prescription avait commencé à courir à cette date et était expiré lors de l’assignation du 20 juin 2019.
⚖️ La Haute juridiction casse l’arrêt au motif que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte, d’une part, que le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de cette obligation tant que le manquement perdure, d’autre part, qu’il peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.
En statuant comme elle l’a fait, alors que le manquement invoqué persistait à la date de la demande, la cour d’appel a méconnu la nature continue de l’obligation de délivrance et a fait courir la prescription à compter de la seule date de connaissance initiale de la configuration des lieux.
📌 Cette décision s’inscrit dans la droite ligne des arrêts rendus les 10 juillet 2025 (n°23-20.491) (voir le commentaire : https://cabinetnoyer.fr/delivrance-et-jouissance-paisible-obligations-continues-exigibles-pendant-toute-la-duree-du-bail/ ) et 4 décembre 2025 (n°23-23.357, voir le commentaire : https://cabinetnoyer.fr/delivrance-et-prescription-obligation-continue-du-bailleur-exigible-pendant-toute-la-duree-du-bail/ ), qui avaient déjà qualifié les obligations de délivrance et de jouissance paisible d’obligations continues exigibles pendant toute la durée du bail. Elle confirme que la persistance du manquement du bailleur constitue, pendant toute l’exécution du contrat, un fait permettant au locataire d’agir, la prescription quinquennale ne limitant que la période indemnisable aux cinq années précédant l’assignation.