CA PARIS – 19 septembre 2024 – RG n°22/14224
📜 Dans son arrêt rendu le 19 septembre 2024, la cour d’appel de PARIS a rendu une décision au sujet de la notion de « destruction des locaux loués » au sens de l’article 1722 du Code civil.
⚖️ En l’espèce, la société locataire a considéré que son bail commercial était résilié en raison de l’incendie du bâtiment voisin survenu, lequel a entraîné la libération d’amiante à l’extérieur des locaux loués et sur la toiture.
La contamination extérieure des lieux et la pollution du bâtiment n’était ici pas contestable.
La preneuse a toutefois considéré qu’elle n’était plus en mesure d’exploiter les locaux et donc que son bail était résilié.
La société bailleresse a fait assigner la société preneuse aux fins de « dire que la rupture unilatérale du bail était infondée » et solliciter le paiement de réparations locatives, outre le paiement des loyers dus.
Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire d’Évry a, entre autres, prononcé la résiliation anticipée au 31 mai 2019 du bail commercial conclu le 5 avril 2012 entre la SCI bailleresse et la société locataire et ainsi fait droit aux demandes de cette dernière.
📌La Cour d’appel a PARIS a quant à elle considéré rappelé que :
- la destruction totale, au sens de l’article 1722 du Code civil, suppose l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination
- la destruction partielle implique la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose.
Or, tel n’était pas le cas en l’espèce car :
- l’impossibilité d’accès a duré moins de 4 mois et les travaux de dépollution une semaine ;
- le coût des travaux de dépollution était d’environ 50.000 euros alors que le bâtiment sera vendu 430.000 euros en mai 2020.
Ainsi, la Cour a infirmé le jugement rendu au motif que la société locataire ne pouvait valablement invoquer l’article 1722 du Code civil puisqu’à l’issue des travaux de désamiantage, elle aurait pu occuper à nouveau les locaux loués de sorte qu’aucune inexécution contractuelle ou faute grave du bailleur ne saurait être reproché à ce dernier. La résiliation anticipée du bail était donc fautive et la société locataire a donc été condamnée à régler les loyers dus entre son départ des lieux et la vente de l’immeuble par le bailleur.