CASS Civ 3ème – 27 juin 2024 – RG n°22-22.823
📜La Cour de cassation a rendu un arrêt concernant la délicate distinction à opérer entre sous-location et convention de prêt à usage de bureaux.
Si la sous-location peut constituer une violation de la convention locative entrainant une sanction (refus de renouvellement, expulsion), elle peut également permettre au bailleur d’exiger une augmentation du loyer de la location principale lorsque le loyer de la sous-location de la sous-location est supérieur au prix de la location principale et ce en application de l’article L.145-31 du Code de commerce.
🔍En l’espèce, la locataire a conclu avec des tiers des contrats intitulés « prestations de services et mises à dispositions de bureaux ».
Alléguant de sous-locations irrégulières, la bailleresse a ensuite assigné la locataire en réajustement du loyer principal.
Pour retenir la qualification de sous-location et faire droit à la demande de réajustement de loyers, la Cour d’appel relève que
- les contrats de mise à disposition d’un bureau aux entreprises mentionnent précisément le numéro de bureau ainsi que
sa surface, qu’ils prévoient une contrepartie financière fixée notamment en fonction de la superficie du bureau et pas
seulement par la prestation de services, que les entreprises ont un accès permanent à leur bureau ; - que les entreprises s’engagent à le maintenir dans un bon état d’entretien et en assurent la fermeture et que la durée des contrats est fixée à un mois mais renouvelable par tacite reconduction.
La Cour d’appel estime ainsi que la prestation essentielle du contrat est la mise à disposition de bureaux à des tiers, de manière exclusive et sans limitation dans le temps, dans la mesure où les prestations fournies (l’entretien, l’accueil, la sécurité,
l’assurance, wifi) ne sont qu’accessoires à la fourniture de bureaux équipés.
⚖️La Haute Juridiction casse néanmoins l’arrêt en estimant que la Cour d’appel a violé les articles 1709 du Code civil et L. 145-31 du code de commerce car la redevance fixée globalement rémunérait indissociablement tant la mise à disposition de bureaux équipés que les prestations de service spécifiques recherchées par les clients.
Ainsi, ne peut être assimilé à un contrat de sous-location au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, le prêt de bureau dès lors qu’il existe une rémunération globale pour prêter un bureau et bénéficier desdits services.
A contrario, cela signifie-t-il donc que s’il existe une ventilation entre le prêt et les services offerts, le contrat pourrait être requalifié en contrat de sous-location avec toutes les conséquences que cela entraine ?
Arrêt disponible sur le lien suivant : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049857491?init=true&page=1&query=22-22.823&searchField=ALL&tab_selection=all