📌La Cour de cassation a rendu un arrêt le 5 mars 2026 (n°24-11.525, publié au Bulletin) aux termes duquel elle rappelle que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas du droit de préférence instauré par l’article L.145-46-1 du Code de commerce en cas de cession des locaux loués au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. En revanche, et c’est tout l’intérêt de la décision, ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés.
📜 L’article L.145-46-1, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les mêmes formes, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.
Selon le dernier alinéa de ce texte, ces dispositions ne sont pas applicables « à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ».
📝 En l’espèce, la bailleresse d’un local commercial donné à bail, a consenti, le 6 juillet 2018, une promesse de vente des locaux loués à la société civile immobilière Fenix, constituée par le gérant de la société bailleresse et ses deux enfants, au prix de 450 000 euros, payable comptant à hauteur de 110 000 euros et à tempérament sur quinze ans pour le surplus, sous condition suspensive de non-exercice d’un droit de préférence du locataire.
Le 31 juillet 2018, le notaire a notifié l’offre de vente à la locataire au visa de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, laquelle n’a pas manifesté son intention d’acheter le local loué.
La propriétaire ayant ensuite décidé de vendre au prix de 450 000 euros, payable sur une durée de quinze ans par trimestrialités de 7 500 euros, avec faculté de se libérer par anticipation, le notaire a notifié à la locataire une offre de vente aux nouvelles conditions par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 30 novembre 2018, que la locataire a déclaré accepter le 12 décembre suivant.
La bailleresse a toutefois refusé de conclure la vente à son bénéfice. La locataire l’a assignée en réalisation forcée de la vente. La bailleresse a, de son côté, assigné en garantie et en indemnisation de son préjudice l’étude.
La cour d’appel de Rennes a jugé la vente parfaite au profit de la locataire par l’acceptation de l’offre de vente et dit que le jugement vaudrait acte de vente et serait publié, retenant que le droit de préférence du locataire était applicable dans le cas d’espèce.
La bailleresse forme un pourvoi en soutenant, au contraire, que l’article L.145-46-1, d’ordre public, excluait l’application du droit de préférence en cas de cession intrafamiliale, et que la vente projetée au profit d’une SCI familiale constituée par le bailleur et ses enfants devait être assimilée à une cession aux descendants.
⚖️ La Haute juridiction rejette son pourvoi. Elle rappelle que l’exception prévue par le dernier alinéa de l’article L.145-46-1 est d’interprétation stricte et vise uniquement la cession du local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint, personnes physiques. Elle précise qu’une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, même constituée exclusivement entre parents ou alliés, ne constitue pas une telle cession, la société ayant une personnalité juridique distincte de celle de ses associés.
En conséquence, le droit de préférence du locataire trouvait à s’appliquer et la cour d’appel a exactement retenu que la vente était parfaite à son profit par l’acceptation de l’offre notifiée le 30 novembre 2018.