📌 La Cour de cassation a rendu un arrêt le 5 mars 2026 (n°24-15.820, publié au Bulletin) aux termes duquel elle rappelle que, lorsque le bailleur assigne le locataire en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, le juge doit examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, peu important que celui-ci n’ait pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement fondé sur l’article L.145-41 du Code de commerce.
📜 L’article 1184, alinéa 1er, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement ».
L’article 1719 du même code précise que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».
L’article 1728 du Code civil ajoute que « le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ».
Enfin, l’article L.145-41 du Code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
📝 En l’espèce, par acte du 25 mai 2016, la SCI Les Chatons (la bailleresse) a donné à bail commercial à la société SCGR (la locataire) des locaux à usage mixte commercial et d’habitation.
Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2019, la bailleresse a délivré à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour des loyers impayés. La locataire a quitté les lieux le 20 février 2020, après un commandement de quitter les lieux consécutif à une ordonnance de référé du 17 janvier 2020 ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2019.
Un arrêt du 29 septembre 2021 a infirmé cette ordonnance et dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire. La bailleresse a alors assigné la locataire en constat de la résiliation de plein droit du bail au 17 novembre 2019 et en paiement de loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives. La locataire a formé des demandes reconventionnelles indemnitaires, invoquant notamment des troubles de jouissance et une exception d’inexécution.
La cour d’appel de Cayenne a retenu que la locataire établissait l’existence de nombreux désordres imputables à la bailleresse, rendant l’immeuble impropre à sa destination commerciale et d’habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l’occupation. Elle a néanmoins considéré que l’exception d’inexécution devenait inefficace une fois la clause résolutoire acquise, dès lors que la locataire n’avait, dans le mois du commandement du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire.
⚖️ La Haute juridiction casse partiellement l’arrêt d’appel. Elle rappelle d’abord, dans la continuité de son arrêt du 18 septembre 2025 (n°23-24.005), que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.
Elle énonce surtout que, lorsque le bailleur assigne le locataire en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers dans le mois du commandement, le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, peu important que celui-ci n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le délai d’un mois.
En l’espèce, en se bornant à constater l’absence de paiement ou de saisine du juge dans le mois du commandement, sans rechercher si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers réclamés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.
Autrement dit, ce n’est pas parce que le preneur à bail n’a pas sollicité des délais que le bail encourt la résiliation de plein droit du fait de la clause résolutoire et qu’il ne peut utilement soulever une violation de l’obligation de délivrance du bailleur pouvant justifier une exception d’inexécution.
Cette décision s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence récente relative à l’exception d’inexécution en matière de bail commercial, qui admet que le preneur puisse suspendre le paiement des loyers en cas de manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance, sans mise en demeure préalable. Voir le commentaire suivant : https://cabinetnoyer.fr/exception-dinexecution-en-bail-commercial-dispense-de-mise-en-demeure-prealable/