🔴 La Cour de cassation a rendu un arrêt le 18 décembre 2025 dans lequel elle approuve l’analyse des juges du fond qui ont estimé que la possibilité d’exploiter les locaux à usage de « professions libérales » excluait la qualification des locaux en bureaux.
Rappelons que selon l’article R.145-11 du code de commerce : « Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. »
🔎 En l’espèce, par acte du 22 mai 2019, la société civile immobilière Maison Paulette (la bailleresse), propriétaire de locaux donnés à bail a assigné son locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er janvier 2020 suite à la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement, à la valeur locative.
La cour d’appel a toutefois constaté qu’ « il ressort du bail conclu par les parties le 17 décembre 2010 qu’au titre des »activités autorisées », il est stipulé ceci : »activités libérales soit assurances, crédit banques, médecins, dentistes et autres professions libérales » » et donc que les locaux n’étaient pas à usage exclusif de bureau excluant l’article R.145-11 du Code de commerce car :
– « de nombreuses professions libérales ne se limitent pas à des activités intellectuelles, ni même essentiellement intellectuelles », qu’ « en effet les activités de soins des infirmiers, des dentistes, des vétérinaires, des prothésistes ou encore des masseurs-kinésithérapeutes sont en grande partie d’ordre manuel »,
– « il ne peut être soutenu que les locaux dans lesquels sont exercées des activités libérales ne servent ni au dépôt ni à la livraison de marchandises », qu’en effet « les vétérinaires proposent couramment à la vente des produits alimentaires ou de soins pour les animaux » et « les infirmiers ou encore les dentistes entreposent au sein de leurs locaux les produits, fournitures et matériels nécessaires à leur activité »,
La bailleresse a donc formé un pourvoi car elle considérait que les locaux étaient à usage de bureaux et donc que le loyer de renouvellement devait être fixé à hauteur de la valeur locative. Elle met en avant notamment le fait que :
– la réalisation de gestes manuels par les infirmiers, chirurgiens-dentistes, vétérinaires, et masseurs-kinésithérapeutes n’exclut pas que leur activité soit essentiellement intellectuelle ;
– la présence de produits, fournitures et matériels nécessaires à une activité de service n’est pas incompatible avec la qualification d’activité de bureau;
– la vente de produits alimentaires ou de soins par les vétérinaires ne peut être qu’accessoire à leur activité de soin,
👍 La Haute juridiction rejette le pourvoi.
Elle rappelle dans un premier temps qu’il convenait de se référer, non pas à l’activité effectivement exercée par le locataire, mais à l’usage prévu par le bail et constaté que le bail liant les parties disposait que le locataire s’engageait à « n’utiliser les lieux loués qu’à usage d’activités libérales soit assurances, crédit banques, médecins, dentistes et autres professions libérales »
Dans un second temps, elle confirme l’analyse des juges du fond qui ont relevé à juste titre que de nombreuses professions libérales ne se limitaient pas à des activités essentiellement intellectuelles et, notamment, que les activités de soins, telles celles des infirmiers, dentistes, vétérinaires, et masseurs-kinésithérapeutes étaient en grande partie d’ordre manuel, et que les locaux loués par ces professionnels pouvaient servir au dépôt et à la livraison de marchandises dès lors que, couramment, les vétérinaires proposaient des produits alimentaires ou de soins pour les animaux.
De ce fait, la cour a légalement justifié sa décision justfiiant le rejet du pourvoi.