📌La Cour de cassation a rendu un arrêt le 19 juin 2025 rappelant que le bail commercial se prolonge tacitement à l’issue de la durée contractuelle prévue.
L’article 1736 dispose que : « Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux ».
L’article 1737 ajoute que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.
L’article L. 145-9, alinéas 1er et 2, du code de commerce prévoit quant à lui :
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
🔍Les parties ont conclu un bail commercial conclu à effet du 29 juin 2009 pour une durée de 9 années. A l’issue du délai contractuel, la bailleresse a assigné sa locataire afin d’obtenir la résiliation du bail commercial et paiement d’un arriéré de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation.
La Cour d’appel de FORT-DE-FRANCE a estimé que le bail avait pris fin le 26 juin 2018, qu’il n’a fait l’objet d’aucune prolongation tacite car la locataire n’avait pas demandé le renouvellement et qu’elle ne justifiait « pas avoir adressé un congé au bailleur ». Selon la Cour, la preneuse était donc occupante sans droit ni titre depuis le 27 juin 2018. Un pourvoi en cassation a été formé.
⚖️La Haute juridiction casse sans surprise l’arrêt pour violation de l’article L145-9 du Code de commerce qui, rappelons-le, précise que les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Dans le cas d’espèce, la Cour ne pouvait donc retenir l’absence de reconduction tacite qui n’est aucunement soumis à une action de la part du locataire ou du bailleur.