CASS – Civ 3ème – 4 juillet 2024 – RG n°23-13.515
📜Dans son arrêt du 4 juillet 2024 dernier, la Cour de cassation a rendu une décision concernant les conséquences de l’irrégularité d’une cession de droit au bail eu égard aux relations cédant / cessionnaire.
⚖️ En l’espèce, les bailleurs ont accepté, à compter du 1er novembre 2011, le renouvellement du bail commercial dont la locataire, exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie, était bénéficiaire, moyennant la fixation d’un loyer déplafonné.
Ils ont, ensuite, assigné la locataire en fixation, selon la valeur locative, du loyer du bail renouvelé en arguant que l’autorisation municipale permettant au commerce d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public était un motif de déplafonnement.
🔍 La cour d’appel a rejeté la demande des bailleurs en estimant qu’il n’y avait pas lieu à déplafonnement du loyer :
– en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, en s’appuyant notamment sur une attestation d’une ancienne serveuse employée en 2003-2004 des établissements ayant précédé celui exploité par la société locataire indiquait qu’ils possédaient une terrasse « se prolongeant jusqu’aux marches de l’église », laquelle était impropre à établir que l’extension de la surface d’exploitation de la terrasse au cours du bail expiré était limitée à seulement 15 m² en l’absence de visa et de référence à un élément objectif précisant cette surface, de nature à permettre au juge de le vérifier, de constater la surface en mètres carrés occupée par la terrasse de ces établissements et de la comparer à l’existante ;
– car le preneur bénéficiait « antérieurement au bail expiré » d’une large terrasse s’étendant jusqu’aux marches de l’église [5] pour écarter l’existence d’une extension notable de la terrasse, et par conséquent d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, au cours du bail expiré.
De ce fait, elle a estimé que la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité n’étant pas rapportée par les bailleurs, la demande en fixation d’un prix déplafonné devant ainsi être rejetée.
📜 La Haute juridiction rejette le pourvoi intenté par les bailleurs et confirme l’argumentaire de la Cour d’appel qui a notamment souverainement retenu que la locataire qui bénéficiait, antérieurement au bail expiré, d’une large terrasse, n’avait pas bénéficié d’une extension notable de celle-ci en 2005.
La Cour de cassation en profite néanmoins pour rappeler que
- L’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond ;
- qu’une autorisation municipale permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, dans la mesure où elle contribue au développement de l’activité commerciale, peut être un motif de déplafonnement en raison des modification des facteurs locaux de commercialité ;
Arrêt disponible sur le lien suivant : https://www.courdecassation.fr/decision/66863b90b1dbbe3bae5fff52?search_api_fulltext=bail+commercial&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=cc&op=Rechercher+sur+judilibre&previousdecisionpage=0&previousdecisionindex=7&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=9
🔍Pour mémoire, la Cour de cassation précisait déjà dans son arrêt du 13 octobre 2021 (RG n°20-12.901) que l’exploitation d’une terrasse devant l’établissement sur le domaine public en vertu d’une autorisation administrative ne constitue pas une modification des caractéristiques des locaux loués, mais peut entraîner le déplafonnement si elle implique une modification notable des facteurs locaux de commercialité : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044220390?init=true&page=1&query=n%C2%B0+20-12901&searchField=ALL&tab_selection=all