Cass civ 3ème – 23 janvier 2025 – RG 23-14.887

📜 Dans son arrêt rendu le 23 janvier 2025, la Cour de cassation se prononce sur l’impact de la création d’une obligation légale à la charge des copropriétaires bailleurs sur le loyer de renouvellement.

Pour rappel, selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, les obligations respectives des parties, découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix, peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer comme motif de déplafonnement.


⚖️ En l’espèce, un bail commercial est signé, les locaux loués étant dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Suite à une demande de renouvellement, accepté sur le principe par le bailleur, les Parties n’ont toutefois pas trouvé d’accord sur le montant du loyer de renouvellement. Le bailleur notifie donc classiquement un mémoire puis assigne la société preneuse devant le juge des loyers.

📌 La Cour d’appel de PAU (CA PAU 19 février 2023 RG n°19/00194) a estimé que le loyer devait être déplafonné compte tenu de l’évolution des primes de l’assurance responsabilité civile propriétaire non occupant, obligatoire depuis 2014.

La société preneuse intente un pourvoi au motif que cette prime d’assurance était payée par le propriétaire avant même que cette assurance ne fût obligatoire (depuis 2014) – si bien que son augmentation ne résultait pas d’une obligation prévue par la loi, mais des rapports entre le propriétaire et son assureur.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et dans son arrêt, publié au bulletin, insiste sur le fait que :

  • la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial ;
  • Tel est le cas de l’obligation du bailleur, imposée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et figurant désormais à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant.

Selon la Haute Juridiction, peu importe que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant. L’augmentation des charges supportées par les bailleurs, à raison de leurs obligations légales, ayant abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré d’après la Cour d’appel, cette dernière a valablement considéré qu’il s’agissait d’une modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré devant entrainer le déplafonnement du loyer de renouvellement.

Cet arrêt est particulièrement intéressant et peut être rapproché des différentes décisions déjà rendues concernant la taxe foncière.

Comme l’assurance PNO, l’impôt foncier à la charge du propriétaire résulte de la loi et des règlements, il s’agit donc d’un élément à prendre en compte pour la fixation du prix du bail renouvelé (Civ. 3e, 2 oct. 2002, n° 01-01.185 , Civ. 3e, 13 juill. 1999, n° 97-18.623).

Lien vers la décision commentée : https://www.courdecassation.fr/decision/6791e5ddfebfd77128ddee18?search_api_fulltext=bail%20commercial&op=Rechercher&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=all&previousdecisionpage=&previousdecisionindex=&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=1

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