Cour d’appel de Douai, arrêt du 14 décembre 2023, RG n°22/00566
📜 Dans un arrêt daté du 14 décembre 2023, la Cour d’appel de DOUAI se prononce sur l’impact de la clause aux termes de laquelle « le bailleur accepte de renouveler le bail 3 fois 9 années entières et consécutives sans renégociation du loyer à chaque renouvellement ».
Dans ce litige, le bailleur a tenté d’obtenir le déplafonnement du loyer en raison de la nature des locaux (bureaux) et/ou du fait d’une déspécialisation partielle.
Le juge des loyers a considéré à juste titre, que cette clause de promesse de renouvellement avait pour objet la renonciation du bailleur à la possibilité de renégocier le montant du loyer lors des trois renouvellements et en conséquence, sauf à vider la clause de son sens, à solliciter la fixation judiciaire du loyer sur le fondement de l’article R. 145-11 du code de commerce s’agissant d’un immeuble à usage exclusif de bureau.
La Cour infirme néanmoins le jugement rendu en considérant qu’il n’y avait pas lieu de désigner un Expert aux fins de calculer la valeur locative de renouvellement en raison de la déspécialisation partielle invoquée.
Le juge des loyers soulevait que: :
– ladite déspécialisation constituait un élément nouveau non prévu lors de l’acceptation de la clause litigieuse par le bailleur, faute de mention expresse dans le contrat ;
– la portée de la clause devait être limitée et qu’elle constituait une promesse de renouvellement du bail au loyer initial avec indexation contractuelle dans des conditions normales, en dehors de toute violation contractuelle ou de la survenance d’un élément nouveau, notamment une déspécialisation partielle régulière ou irrégulière entraînant une modification notable de la destination des lieux.
La Cour estime toutefois que l’article L. 145-15 du Code de commerce a certes pour effet d’interdire les clauses privant le preneur de son droit à la déspécialisation mais n’implique pas un droit pour le bailleur à demander la fixation judiciaire du loyer de renouvellement en cas de déspécialisation irrégulière ou régulière.
De ce fait, le loyer de renouvellement a été fixé à la valeur indiciaire.
🔍La rédaction du bail doit impérativement être soignée afin de limiter les contentieux et/ou les mauvaises surprises, raison pour laquelle l’accompagnement d’un spécialiste est indispensable.
L’arrêt est disponible via le lien suivant : https://justice.pappers.fr/decision/ec5151e2487f9567691503cd44d1063c