CASS – Civ 3ème – 4 juillet 2024 – RG n°23-15.902
📜Dans son arrêt du 4 juillet 2024 dernier, la Cour de cassation se prononce sur le fait de savoir si l’impossibilité pour le locataire de céder son droit au bail est constitutive ou non d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance
⚖️En l’espèce, a été donné à bail une locataire, pour y exercer l’activité de salle de sport, remise en forme, soins et bien-être, des locaux situés dans un centre commercial, d’une superficie de 445 m² à cloisonner formant partie d’un lot acquis par acte du 28 septembre 2000 auprès de la société L’Immobilière groupe Casino puis, par acte du 20 mars 2015, elle a donné à bail le surplus de la surface de ce lot.
Le 5 février 2018, la locataire a conclu une promesse synallagmatique de cession de son droit au bail avec la société Naturalia France après avoir obtenu l’accord de la bailleresse, moyennant le paiement d’une indemnité pour despécialisation. Elle a quitté les lieux le 26 février 2018.
Le même jour, la société Supermarché Match, propriétaire d’un lot contigu, a informé la bailleresse qu’elle s’opposait à la cession du droit au bail en invoquant une clause d’un acte par lequel la société Caf’Casino avait acquis le lot ensuite vendu le 28 septembre 2000 à la bailleresse, disposant que ce lot ne pourrait être détenu que par un propriétaire unique ou un locataire unique et ne pourrait donc faire l’objet d’aucune division en propriété ou en jouissance.
La société Naturalia France a renoncé à acquérir le droit au bail et, le 10 juillet 2018, la locataire a notifié la résiliation du bail à la bailleresse.
La locataire a assigné la bailleresse en prononcé de la résiliation du bail à ses torts et en indemnisation de son préjudice.
🔍 Tant le juge du fond que la Cour d’appel ont jugé que l’obligation de non-division stipulée tant dans l’acte du 28 septembre 2000 que dans celui du 2 février 1990, constituait une servitude opposable à la bailleresse justifiant la résiliation du bail à ses torts ainsi que sa condamnation à verser des dommages-intérêts.
📜 La Haute juridiction rejette le pourvoi intenté par la bailleresse et confirme l’argumentaire de la Cour d’appel qui a justement constaté :
- que le bail ne portait que sur une partie du bien pourtant insusceptible de division et qu’il mettait à la charge de la locataire son cloisonnement ;
- que la bailleresse, qui n’avait pas mentionné dans le bail la servitude de non-division en propriété ou en jouissance affectant l’immeuble, avait donné son accord sur la cession du droit au bail prévue par le contrat sans informer la locataire de cette interdiction de division.
La Cour de cassation estime ainsi que la situation juridique du local ne permettait pas la poursuite de son exploitation dans les termes du bail, caractérisant ainsi un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.
Arrêt disponible sur le lien suivant : https://www.courdecassation.fr/decision/66863b88b1dbbe3bae5fff44?search_api_fulltext=bail+commercial&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=cc&op=Rechercher+sur+judilibre&page=0&previousdecisionpage=0&previousdecisionindex=6&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=8