Cass. Civ.3ème – 28 février 2025 – RG 23-18.219
📜 Dans son arrêt rendu le 28 février 2025, la Haute juridiction rappelle qu’en cas d’exercice du droit d’option du bailleur, le locataire se trouve rétroactivement débiteur d’une indemnité d’occupation, fixée à la valeur locative statutaire, depuis la date d’effet de la demande de renouvellement, qui constitue la date d’expiration du bail.
Pour rappel, l’article L145-28 du Code de commerce dispose que lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès l’expiration du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce.
L’articler L145-57 du même Code encadre quant à lui les modalités du droit d’option. Plus précisément, cet article précise que dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive en fixation du prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci.
Ce droit d’option peut donc être exercé tant qu’un accord sur le loyer n’est pas intervenu ou que la procédure en fixation du loyer est encore en cours.
📌 Dans le cas d’espèce, la société preneuse a sollicité le renouvellement de son bail le 23 octobre 2014 à effet au 1er janvier 2015. Le 7 octobre 2015, la bailleresse a demandé la fixation du prix du bail renouvelé à un montant déplafonné, puis a saisi le juge des loyers commerciaux. Par arrêt devenu définitif en date du 1er décembre 2016, la Cour a considéré que le loyer devait être fixé selon les règles du plafonnement. Sans doute en raison de ce résultat décevant, le bailleur a décidé par acte du 26 janvier 2017 d’user de son droit d’option et a donc réclamé le paiement d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative des locaux à compter du 1er janvier 2015, date à laquelle le bail aurait dû être renouvelé avant l’exercice dudit droit d’option.
Le 25 juin 2018, la locataire a quant à elle assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction et en fixation de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er janvier 2015 au montant du dernier loyer.
La cour d’appel de BOURGES a confirmé le jugement rendu en fixant l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2016 et non à compter du 1er janvier 2015 :
» Il convient de rappeler que par un arrêt du 1er décembre 2016, la cour de céans a dit qu’un nouveau bail avait pris effet entre les parties à la date du 1er janvier 2015, fixant à 3700,50 € le montant du loyer annuel. Il est constant que par courrier du 27 octobre 2015, la S.N.C. LA NIMOISE a accepté le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 29 000 € hors-taxes, qui a été refusé par l’intimée. C’est en conséquence à juste titre qu’en application des articles L 145 ‘ 10 et L 145 ‘ 11 du code de commerce, le premier juge a dit que l’indemnité d’occupation avait débuté le 1er janvier 2016 et que, pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2015, le loyer de 3700,50 € était dû. »
Autrement dit, la Cour estime que dans la mesure où la bailleresse a accepté tacitement le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2015 et n’a formé une demande de nouveau prix que le 7 octobre 2015, sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à un autre montant que le loyer ne peut donc être accueillie qu’à compter du 1er janvier 2016, par application de l’article L. 145-11 du code de commerce.
Cet article dispose que :
Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.
La bailleresse a intenté un pourvoi. La Haute juridiction casse l’arrêt en réaffirmant une solution constante : en cas d’usage du droit d’option, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative déterminée en application de l’article L. 145-28 du code de commerce qui concerne le droit au maintien du locataire dans les lieux après l’offre d’indemnité d’éviction du bailleur (Civ. 3e, 30 juin 1999, Bull. civ. III, n° 153, D. 1999. 1, obs. Y. R. ; RDI 2000. 257, obs. Derruppé ; Paris, 8 juin 2011, Juris-Data n° 2011-013494) et ce de manière rétroactive à la date d’effet du congé ou du renouvellement (Civ. 3e, 7 nov. 1984, Bull. civ. III, n° 185 ; Paris, 24 mai 2006, Juris-Data n° 2006-306997).
Cette décision illustre parfaitement les différentes stratégies possibles notamment lorsque la valeur locative statutaire est bien supérieure au loyer plafond.
Lien vers la décision commentée : https://www.courdecassation.fr/decision/67c00a651125355ef3efdbb7