🔴 La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et précise que le bailleur doit adresser les justificatifs de charges au locataire qui lui en fait la demande, sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition.
L’article L.145-40-2 du Code de commerce dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ».
L’article R.145-36 du même code ajoute dans son dernier alinéa que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
L’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».
L’article 1353, alinéa 1er, du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».
🔎 En l’espèce, le 11 avril 2015, la société civile immobilière Audition.fr (la bailleresse) a donné à bail commercial à la société Cabinet Thevenet (la locataire) pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2015, des locaux à usage exclusif de bureaux.
Le 15 mars 2019, la bailleresse a signifié à la locataire un commandement de payer des charges visant la clause résolutoire insérée au bail.
Le 15 avril 2019, la locataire a assigné la bailleresse en contestation du commandement de payer et indemnisation, soutenant que la bailleresse ne justifiait pas suffisamment des charges réclamées.
La locataire réclamait également la restitution des provisions pour charges au titre des exercices 2018, 2019, 2020 et 2021, faute de justificatifs communiqués.
La bailleresse soutenait avoir satisfait à son obligation en produisant les courriers de reddition de charges qui listaient poste par poste les dépenses de l’ensemble immobilier et calculaient la part à la charge de la locataire au prorata de la surface occupée par elle. Elle ajoutait avoir mis à disposition de la locataire les différentes factures établissant les dépenses dont le remboursement était demandé.
La Cour d’appel de Versailles, par arrêt du 25 janvier 2024, a rejeté la demande de la locataire en répétition des provisions pour charges et l’a condamnée au paiement de régularisations de charges. Elle a retenu qu’en mettant à disposition de la locataire les différentes factures justifiant les dépenses, la bailleresse avait justifié de l’exécution de l’obligation à sa charge.
La locataire a formé un pourvoi en cassation, soutenant qu’il appartenait à la bailleresse de communiquer les justificatifs, et non simplement de les mettre à disposition.
🔴 La Haute Cour casse l’arrêt.
Principe posé : Pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés au locataire prévue par le dernier alinéa de l’article R.145-36 du code de commerce, le bailleur doit les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition.
La Cour de cassation rappelle qu’il résulte de ces textes, d’une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition.
En statuant comme elle l’a fait, alors qu’il incombait à la bailleresse d’adresser à la locataire qui lui en avait fait la demande les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qu’elle lui imputait et de justifier devant le juge du montant des charges qui étaient contestées par la locataire, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Cette décision, publiée au Bulletin, renforce les obligations du bailleur en matière de transparence sur les charges. La simple mise à disposition ne suffit pas : le bailleur doit procéder à un envoi effectif des justificatifs au locataire qui les réclame.
Lien de l’arrêt : https://www.courdecassation.fr/decision/6795b5ea89c5b506f57c7863