🔴 La Cour de cassation confirme qu’un bailleur ne peut, par une simple clause contractuelle mettant à la charge du preneur « toutes les autorisations tant administratives que du syndicat des copropriétaires », se décharger de ses propres diligences en copropriété et reprocher ensuite au locataire de ne pas avoir réalisé les travaux convenus (en l’espèce, des toilettes situées dans un local extérieur à l’assiette du bail), dès lors qu’il ne justifie pas lui-même avoir accompli les démarches nécessaires.
🔎 En l’espèce, la société civile immobilière Les Trois Vallées (la bailleresse) a donné un local à bail commercial, pour une durée de neuf années expirant le 31 décembre 2018, à la société Pharmacie Sillam (la locataire), qui s’est engagée à procéder à divers travaux, dont l’aménagement de toilettes dans un local extérieur à l’assiette du bail.
Le 14 septembre 2017, la bailleresse a assigné la locataire en exécution forcée des travaux, en indemnisation et subsidiairement en résiliation du bail, puis lui a délivré, le 29 juin 2018, un congé pour le 31 décembre 2018, avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction.
La locataire a sollicité, à titre reconventionnel, l’annulation du congé et le paiement d’une indemnité d’éviction.
La cour d’appel de Paris (30 mai 2024) a rejeté la demande de la bailleresse en exécution forcée de l’obligation de faire réaliser un WC.
La bailleresse a formé un pourvoi, soutenant que la cour d’appel avait inversé la charge de la preuve en exigeant d’elle qu’elle produise un dossier travaux, des devis, le règlement de copropriété et une autorisation claire de l’assemblée générale pour justifier de l’impossibilité d’exécuter les travaux, alors qu’il appartenait, selon elle, au débiteur de l’obligation inexécutée de démontrer cette impossibilité.
👍 La Haute Cour rejette ce moyen.
Elle relève d’abord que la seule mention dans le bail selon laquelle le preneur fera son affaire personnelle de toutes les autorisations tant administratives que du syndicat des copropriétaires est insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation à la locataire du pouvoir du copropriétaire d’obtenir l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une autorisation de travaux.
Elle constate ensuite, par motifs adoptés et propres, que :
– la position de la bailleresse avait évolué sur la nécessité ou non d’obtenir une autorisation du syndicat des copropriétaires ;
– la bailleresse ne versait aux débats aucun dossier de travaux complet, ni aucun élément permettant de s’assurer de la nature privative ou commune des canalisations sur lesquelles le raccordement des WC devait être réalisé ;
– il n’était pas établi que l’accord donné par l’assemblée générale dont la bailleresse se prévalait concernait la création d’un WC.
Ayant ainsi fait ressortir que la bailleresse ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient ou que la configuration des lieux l’en dispensait, la cour d’appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que sa demande d’exécution forcée devait être rejetée.
Sur le pourvoi incident de la locataire, la Cour de cassation casse partiellement l’arrêt pour contradiction entre les motifs et le dispositif au visa de l’article 455 du code de procédure civile : après avoir, dans ses motifs, adopté ceux du premier juge retenant que le congé du 29 juin 2018 avait mis fin au bail au 31 décembre 2018 et ouvert droit, au profit du preneur, à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, et confirmé la mesure d’expertise pour en fixer le montant, la cour d’appel a, dans son dispositif, rejeté la demande d’indemnité d’éviction à hauteur de cinq millions d’euros.
La Haute juridiction casse et annule, par voie de retranchement, seulement en ce qu’il rejette la demande d’indemnité d’éviction à hauteur de cinq millions d’euros formée par la Pharmacie Sillam, dit n’y avoir lieu à renvoi et condamne la SCI Les Trois Vallées aux dépens.