🔴 Selon un arrêt rendu le 12 février 2026 de la Cour de cassation, la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
📖 Article L. 145-9, al. 4 du code de commerce :
« Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
📖 Article L. 145-60 du code de commerce :
Prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
📖 Article 2239 du code civil :
« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.
Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. »
📖 Article 2240 du code civil :
« La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. »
🔎 En l’espèce, le 28 juin 2018, la bailleresse a délivré à son locataire à bail commercial un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018 avec offre d’indemnité d’éviction, puis l’a mis en demeure, le 4 novembre 2019, de communiquer des justificatifs pour calculer son montant.
Le 19 novembre 2021, la bailleresse a assigné le locataire en constatation de la perte de son droit au versement d’une indemnité d’éviction par l’acquisition de la prescription biennale et en expulsion.
La cour d’appel d’Aix en provence (16 novembre 2023) a considéré qu’il n’y avait pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la bailleresse.
Plus précisément, il a été estimé que la bailleresse a reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur par son courrier daté du 19 novembre 2021 puisqu’elle lui a rappelé qu’il pourrait se maintenir dans les lieux jusqu’à son versement et précisé son intention de procéder par voie d’expertise judiciaire en cas d’absence de transmission des documents sollicités.
En outre, la Cour a mis en avant l’attitude de la bailleresse consistant à se prévaloir désormais de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire en considérant que cela traduisait un comportement de mauvaise foi.
Un pourvoi en cassation est formé par la bailleresse.
👍 La Haute Cour casse l’arrêt au motif que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Dès lors, peu importe le courrier du 19 novembre 2021 et de manière générale toute mauvaise foi du bailleur, il appartenait à la locataire d’interrompre la prescription.