Cass. civ 3ème : 27 mars 2025 – RG 23-20.030
📜 La Cour de cassation a rendu un arrêt concernant la forme du droit d’option prévu à l’article L.145-57 du Code de commerce.
Selon l’article L.145-9 du Code de commerce le congé doit, « à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
L’article L.145-57 du même Code ajoute quant à lui que « Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »
Le droit d’option n’est ainsi soumis à aucun formalisme.
📌 Des locaux sont loués à usage de commerce d’horlogerie, de bijouterie, d’orfèvrerie et d’objets d’arts. Le preneur sollicite le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2017. Suite à la délivrance d’un premier mémoire, le bailleur use finalement de son droit d’option le 12 juin 2018, notifiant au preneur le refus de renouvellement de la convention locative. Par acte du 23 septembre 2020, la locataire sollicite « l’annulation » du droit d’option et de voir « constater le renouvellement du bail ».
La bailleresse a quant à elle soulevé une fin de non-recevoir du fait de la prescription de l’action du locataire.
En effet, le droit d’option est soumis à la prescription biennale et ce selon une jurisprudence constante (CA Aix-en-Provence, 8 février 2013 n°10-07.405 ; Cass. 3ème civ. 31 mars 2016 n°14-28.211)
La Cour d’appel a considéré que l’action de la locataire, qui était intentée le 23 septembre 2020, soit plus de 2 ans après la notification du droit d’option (12 juin 2018) était donc prescrite.
La locataire a formé un pourvoi au motif que la Cour aurait dû vérifier si la bailleresse n’aurait pas dû être privée du droit de soulever une telle prescription pour manquement à la bonne foi contractuelle du fait de l’attitude adoptée par celle-ci, à savoir :
- volonté changeante de mettre fin ou non au bail ;
- absence de mention dans l’acte du 12 juin 2018 (notification du droit d’option) que le preneur perdrait tout droit de contestation à l’expiration du délai biennal les mentions obligatoires exigées par l’article L145-9 du Code de commerce ;
- l’absence de demande de récupérer les locaux loués.
Surtout, la preneuse critique le fait que le preneur doit être placé dans la même situation qu’il reçoive un congé ou une notification du bailleur se prévalant de son droit d’option. Autrement dit, à l’instar du congé, l’acte de notification du droit d’option aurait dû, selon elle, mentionner le délai de deux ans pour contester l’acte notifié.
Selon la Haute juridiction, la Cour d’appel a retenu à bon droit que les mentions obligatoires édictées par l’article L.145-9 du Code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur. Dès lors, il est confirmé par la Cour de cassation que le droit d’option ne revêt aucune forme obligatoire et n’a donc pas à mentionner le délai de prescription applicable.
Le droit d’option notifié étant suffisamment explicite de par sa nature, la Cour d’appel a estimé que cette prérogative peut être valablement exercée tant que l’action en fixation du loyer de renouvellement n’est pas prescrite.
Cette décision confirme une jurisprudence déjà bien établie s’agissant de l’absence de forme particulière du droit d’option (Cass. 3ème civ., 14 mai 1997, n°95-15.157).
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