CASS – CIV 3ème – 13 juin 2024, RG n°23-13.613
📜Dans un arrêt, encore rendu le 13 juin dernier, la Cour de cassation a rendu une décision particulièrement notable concernant l’impact des travaux d’aménagement effectués par le preneur modifiant les zones de vente sur le loyer de renouvellement du bail.
En l’espèce, un local commercial donné à bail fait l’objet de travaux d’aménagement par le preneur.
Ce dernier a notamment posé des cloisons pour créer des pièces de bureau, une réserve sèche et une cuisine, diminuant la surface de vente prévue par le bail.
Classiquement, suite à une demande de renouvellement, le bailleur en accepte le principe et saisit le juge des loyers, aucun accord amiable n’ayant été trouvé, précision étant faite que le bail comportait une clause fixant le loyer de renouvellement à la valeur locative.
Le bailleur reproche toutefois au jugement ainsi qu’à l’arrêt d’appel de retenir une superficie de vente de 43,85 m² au lieu de 80 m², cette baisse de surface résultant de travaux effectués par le preneur non contestés par le bailleur.
La Cour d’appel a notamment jugé qu’il importait peu que le local puisse être adapté pour accueillir la clientèle sur une surface plus grande puisque les travaux réalisés par le preneur qui ne modifient pas la structure du bâtiment, la façade ou les vitrines en contravention avec le bail, ont été autorisés par la bailleresse qui ne conteste pas avoir visité les lieux sans élever de contestation, la cour d’appel a violé les articles L. 145-33, 1°, et R. 145-3 du code de commerce.
Le coefficient de pondération étant bien plus intéressant pour le bailleur lorsqu’il s’agit d’une zone de vente conformément aux termes de la charte de l’expertise, le bailleur a formé un pourvoi au motif que les travaux d’aménagement engagés par le locataire lui étaient inopposables et que seule la surface de vente visée dans le bail (80m²) devait être retenue et non la surface de vente post-travaux (43,85 m²).
En effet, il considère que ce « choix de gestion du preneur » ne peut avoir d’impact sur le calcul de la valeur locative qui doit être fixée au regard de la surface de vente définie par le contrat de bail
⚖️ La Cour de cassation rejette néanmoins le pourvoi en insistant sur le fait que:
– les travaux d’aménagement réalisés par la locataire n’avaient pas modifié la structure du bâtiment et que la configuration des locaux répondait pleinement à l’activité exercée ;
– le contrat de bail ne définissait pas spécifiquement une surface de vente et donc que la Cour d’appel a pu légitimement se fonder sur les caractéristiques propres du local au jour du renouvellement et prendre en considération l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l’exploitation suite à ces travaux.
🔍 Cet arrêt est riche d’enseignement pour le rédacteur de bail commercial qui ne manquera pas d’adapter la rédaction de la convention locative.
L’arrêt est disponible via le lien suivant : https://www.courdecassation.fr/en/decision/666a8c8ac0b8d3000801915c