CA MONTPELLIER – 2 avril 2024 – RG n°21/04158
📜Dans son arrêt du 2 avril dernier, la Cour d’appel de MONTPELLIER a rendu une décision traitant du déplafonnement du loyer de renouvellement en raison de modifications des facteurs locaux de commercialité mais surtout de l’impact des travaux effectués par PICARD au sein d’un local vide lors de la prise à bail.
⚖️ La Cour d’appel retient notamment que le déplafonnement est de rigueur en raison :
– de l’augmentation de la population locale objective qui ne peut être sérieusement contestée par la société Picard Surgelés qui a profité de cette croissance par une augmentation évidente d’une clientèle potentielle (+1400 habitants).
– du développement du quartier des grisettes, projet d’habitat participatif, quartier résidentiel dans lequel est prévu l’édification de 1500 habitations ainsi que de nombreux équipements et magasins annexes tels qu’un groupe scolaire de 15 classes, une résidence étudiante (182 chambres), un pôle EHPAD, et des commerces de proximité (pizzeria, tabac-presse, restaurant).
🔍 Il est intéressant de noter que les locaux pris à bail étaient vides, la locataire ayant donc eu le loisir de l’aménager. Or, une partie n’est pas accessible à la clientèle qui comprend le bloc sanitaire, un espace réserve intégrant une chambre froide, un bureau, une réserve d’appoint et un vestiaire pour le personnel. Le bailleur a ainsi souhaité que l’intégralité des locaux soient assimilés à une surface de vente afin d’obtenir une meilleure pondération (et donc un meilleur loyer).
La Cour relève toutefois que l’aménagement du magasin, même s’il résulte de la seule initiative du preneur, est néanmoins justifié par la commune volonté des parties quant à la destination des lieux définie dans le bail comme « l’exploitation exclusive de son activité de vente et livraison de tous produits alimentaires conservés par le froid ou autre technologie de conservation, ainsi que tous produits et prestations complémentaires annexes ou connexes ».
Dès lors, il a été jugé que l’activité nécessitait l’usage de réserves, bureau, sanitaires et vestiaire et donc justifiait une pondération différente et ce conformément à la charte de l’expertise.
📜 Enfin, PICARD a tenté d’obtenir un abattement au titre des nombreux aménagements utiles à l’exploitation de son activité.
Reste que :
– le contrat de bail a fixé un prix initial tenant compte de la livraison d’un local nu ;
– les aménagements réalisés correspondent en outre à des travaux d’adaptation des locaux à la destination du bail correspondant à l’objet de la société locataire avec cette précision que le bail a bien spécifié que le preneur ne pourra réclamer aucun aménagement au bailleur qui a livrés les locaux nus, celui-ci se déchargeant ainsi de son obligation de livrer des locaux en état de servir immédiatement ;
– les travaux font accession au bailleur en fin de jouissance et non en fin de bail.
Pour l’ensemble de ces raisons, la Cour retient que les travaux ne peuvent donner lieu à un abattement de la valeur locative lors du renouvellement.
Arrêt disponible sur le lien suivant : https://www.courdecassation.fr/decision/660cf25e7c1ccb0008628d11?search_api_fulltext=21%2F04158&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=ca&judilibre_siege_ca%5B%5D=ca_montpellier&op=Rechercher+sur+judilibre&previousdecisionpage=&previousdecisionindex=&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=1