⚖️ Jurisprudence – Loyers commerciaux binaires
Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-21.045, « Promod »
🧾 Textes applicables
Article L. 145-33 du code de commerce (détermination de la valeur locative du bail renouvelé) ; articles 1103 et 1188 du code civil (force obligatoire du contrat et recherche de la commune intention des parties).
🔎 En bref
Lorsque le bail prévoit un loyer binaire et renvoie, pour le renouvellement, à la valeur locative de l’article L. 145-33 du code de commerce, ce renvoi ne suffit pas, à lui seul, à caractériser la volonté des parties de voir le juge des loyers fixer le loyer de renouvellement ; à défaut de clause claire sur la compétence du juge, le principe d’intangibilité du loyer binaire s’impose.
🧩 Les faits
Une enseigne de prêt-à-porter exploitait un local commercial dans le cadre d’un bail prévoyant un loyer binaire, composé d’un loyer de base et d’une part variable indexée sur le chiffre d’affaires. La clause relative au renouvellement indiquait que « lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce ». À l’échéance du bail, un désaccord est né sur le montant du loyer de renouvellement, la locataire sollicitant la fixation judiciaire du loyer à la valeur locative.
⚖️ La solution
Approuvant la cour d’appel de Douai, la Cour de cassation juge que la clause litigieuse ne manifeste pas, de manière claire, la volonté commune des parties de soumettre la fixation du loyer de renouvellement au juge des loyers. Le renvoi à l’article L. 145-33 est analysé comme un simple rappel des critères de détermination d’une « valeur seuil » en deçà de laquelle le loyer de base ne peut descendre, et non comme un renvoi à la compétence du juge. La demande de fixation judiciaire du loyer de renouvellement est donc rejetée et le caractère intangible du loyer binaire est préservé.
📌 Points de vigilance
Dans les baux comportant un loyer binaire, il est utile de vérifier si les clauses de renouvellement expriment clairement une volonté de soumettre le loyer de renouvellement au juge des loyers commerciaux ou si elles se bornent à rappeler une valeur plancher déterminée par référence à l’article L. 145-33 du code de commerce. Les modèles contractuels peuvent être ajustés pour distinguer explicitement, d’une part, un simple renvoi aux critères de la valeur locative et, d’autre part, une véritable compétence donnée au juge en cas de désaccord sur le loyer. Dans les dossiers contentieux en cours, la lecture de ces clauses orientera la stratégie : défense de l’intangibilité du loyer ou, au contraire, argumentaire en faveur d’une fixation judiciaire du loyer de renouvellement.