🔴 La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et précise que le transfert contractuel de la taxe foncière au locataire, sans contrepartie, constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire.
L’article L.145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais ».
L’article L.145-33 du même code dispose que « la valeur locative est notamment déterminée au regard des obligations respectives des parties ».
L’article R.145-8 du même code précise que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative ».
🔎 En l’espèce, la société civile de placement immobilier Epargne foncière (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux loués à la société Decathlon France (la locataire), lui a délivré un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 2015.
Le bail expiré prévoyait expressément que la locataire remboursait à la bailleresse la taxe foncière, en plus du paiement des loyers.
La locataire a accepté le renouvellement en son principe mais pas au prix proposé par la bailleresse.
Le 26 septembre 2017, la locataire a exercé son droit d’option prévu par l’article L.145-57 du Code de commerce, précisant qu’elle libérerait les locaux le 30 novembre 2017.
Elle a ensuite assigné la bailleresse en fixation de l’indemnité d’occupation due par elle entre le 1er juillet 2015 et le 30 novembre 2017 à la valeur locative, et en restitution des sommes trop versées sur la même période au titre des loyers et charges.
La locataire soutenait que la valeur locative devait être minorée du montant de la taxe foncière mise à sa charge par le bail, cette clause étant exorbitante puisque la taxe foncière incombe normalement au bailleur en application des textes.
La Cour d’appel de Grenoble, par arrêt du 21 mars 2024, a fixé la valeur locative à une certaine somme sans la minorer du fait de la clause de transfert de la taxe foncière. Elle a retenu que « le bail a prévu que le preneur rembourse au bailleur la taxe foncière, en plus du paiement des loyers : il en résulte que l’indemnité d’occupation, en raison de son fondement statutaire, doit intégrer la charge de la taxe foncière ».
La locataire a formé un pourvoi en cassation, soutenant que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, et qu’il en résultait que le transfert contractuel de la taxe foncière entraînait une diminution de la valeur locative.
🔴 La Haute Cour casse l’arrêt.
Principe posé : L’indemnité d’occupation statutaire, due par un locataire à bail commercial pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, doit, à défaut de convention contraire, être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce, notamment au regard des obligations respectives des parties. Il résulte de l’article R.145-8 du même code que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Dès lors, si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire.
La Cour de cassation rappelle d’abord que l’indemnité d’occupation due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option trouve son origine dans l’application de l’article L.145-57 du code de commerce. Cette indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L.145-33, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L.145-57.
En statuant comme elle l’a fait, alors qu’elle avait constaté que le bail expiré mettait à la charge de la locataire le paiement de la taxe foncière sans contrepartie, la cour d’appel a violé les textes susvisés en fixant la valeur locative sans la minorer du fait de cette clause exorbitante.
Cette décision, publiée au Bulletin, clarifie le régime de l’indemnité d’occupation statutaire pendant la période transitoire entre la fin du bail et l’exercice du droit d’option. Les charges exorbitantes mises à la charge du locataire doivent diminuer le montant de cette indemnité, conformément aux règles de détermination de la valeur locative.