Cass civ 3ème – 9 janvier 2025 – RG 23-16.698
📜 Dans son arrêt rendu le 9 janvier 2025, la Cour de cassation rappelle que l’existence d’un vice caché ne peut être assimilé à un cas de force majeure qui a nécessairement une origine extérieure à la chose louée et qu’un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur.
⚖️ En l’espèce, un bail commercial est consenti à usage d’exploitation d’un fonds de commerce de snack et d’hôtel restaurant.
En 2016, le locataire a signalé des fissures en façade du bâtiment à usage d’hôtel- restaurant et, après avis de la commission de sécurité, le maire de la commune a pris un arrêté de fermeture le 17 juin 2017.
Après expertise judiciaire, le locataire a assigné la bailleresse aux fins de remise en état du bien et d’indemnisation de son préjudice tandis que la bailleresse a demandé, à titre reconventionnel, que soit constatée la résiliation partielle du bail pour les seuls locaux à usage d’hôtel-restaurant, sans indemnité pour perte de la chose louée, et que soit fixé le loyer du local à usage de snack.
La bailleresse se fonde ainsi sur l’article 1722 du Code civil relatif à la destruction totale ou partielle des locaux loués, lequel ne peut s’appliquer que lorsqu’est démontré l’existence d’un « cas fortuit ».
📌 La Cour d’appel de Caen a accueilli favorablement la demande de résiliation de plein droit du bail concernant l’immeuble à usage d’hôtel-restaurant. Pour ce faire, elle prend appui sur le rapport d’expertise qui affirme que l’origine des désordres résulte de deux causes :
- la vétusté de l’immeuble aggravée par un défaut d’entretien des éléments structurels en maçonnerie relevant de la responsabilité du bailleur,
- la conception structurelle d’époque inadaptée,et que cette seconde cause est prépondérante en ce qu’elle est à l’origine de l’absence de stabilité de l’immeuble.
La Cour d’appel estime ainsi que le « cas fortuit » visé à l’article 1722 du Code civil est ici caractérisé du fait d’une conception structurelle inadaptée.
Selon pourvoi, la locataire estime que l’état de l’immeuble étant dû, au moins en partie, à des défauts d’entretien imputables au bailleur, la perte de la chose louée n’est pas due exclusivement à un cas fortuit et donc que l’article 1722 n’a pas été correctement appliqué par la Cour.
La Cour de cassation casse l’arrêt au motif qu’il ne peut y avoir un cas fortuit dès lors qu’un défaut d’entretien des éléments structurels relevant de la responsabilité du bailleur a été relevé.
Elle rappelle ainsi une jurisprudence déjà établie aux termes de laquelle il a déjà été jugé que/qu’ :
- l’existence d’un vice caché ne peut être assimilé à un cas de force majeure qui a nécessairement une origine extérieure à la chose louée ;
- un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur (3e Civ., 30 septembre 1998, pourvoi n° 96-17.684, Bull. 1998, III, n° 177 et 3e Civ., 2 avril 2003, pourvoi n° 01-17.724, Bull. 2003, III, n° 74).
Lien vers la décision commentée : https://www.courdecassation.fr/decision/677f895a4ae972558af6fe8a?search_api_fulltext=bail+commercial&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=cc&op=Rechercher+sur+judilibre&previousdecisionpage=&previousdecisionindex=&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=1