Cour de cassation, 3ème chambre civile, arrêt du 25 janvier 2024, RG n°17-31.538
📜 La Cour de cassation a rendu un arrêt le 25 janvier 2024 dans lequel elle rappelle, entre autres, que la mise en demeure visée à l’article L.145-17 du Code de commerce peut être délivrée concomitamment au congé avec refus de renouvellement sans versement d’indemnité.
Pour rappel, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une telle indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sous réserve d’envoyer une mise en demeure lorsqu’il s’agit « soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds ».
Le cas échéant, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après ladite mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.
Dans le cas d’espèce, le bailleur reprochait à son locataire, exploitant d’un camping, les infractions suivantes : défauts d’entretien des réseaux d’évacuation de l’eau, défaut d’alagage des arbres, défaut de conformité du terrain de camping aux règles d’hygiène et de sécurité.
Par jugement de l’ex TGI de VIENNE, il est dit que le locataire n’a pas commis de faute suffisamment grave justifiant l’absence d’indemnité.
La Cour d’appel de GRENOBLE a quant à elle souligné l’absence de mise en demeure préalable au congé ayant pour conséquence que les infractions reprochées ne pouvaient être reconnues comme motif grave et légitime.
Le bailleur s’est pourvu en cassation au motif :
– que la Cour ne pouvait retenir dans décision un élément n’ayant pas été discuté entre les Parties – à savoir l’absence de délivrance d’une mise en demeure préalablement au congé – violant ainsi le principe du contradictoire ;
– le congé et la mise en demeutre peuvent être délivrés de manière concomitante.
La Haute juridiction rejette le pourvoi, d’une part, car la cour d’appel qui se contente de vérifier la réunion des conditions d’application de l’article L.145-17 du code de commerce n’a pas violé le principe de la contradiction et d’autre part, puisqu’il a été souverainement estimé que les infractions reprochées au locataire n’étaient pas suffisamment graves.
La Cour de cassation rappelle néanmoins que la mise en demeure n’est pas nécessairement préalable et qu’elle peut effectivement être délivrée de manière simultanée avec le congé.
🔍La délivrance d’un congé avec refus de renouvellement sans versement d’indemnité nécessite un examen approfondie des infractions reprochées au locataire. En effet, une mise en demeure n’est pas forcément obligatoire lorsqu’il s’agit d’une infraction irréversible (oubli du preneur d’appeler le bailleur à intervenir à un acte de sous – location autorisée par le bail). Si celle-ci s’avère nécessaire, il est toutefois possible de les délivrer de manière simultanée.
L’arrêt est disponible via le lien suivant : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049092145?init=true&page=1&query=17-31538&searchField=ALL&tab_selection=all