🔴 La Cour de cassation a rendu un arrêt le 18 décembre 2025 aux termes duquel elle
L’article L.145-46-1 du Code de commerce dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »
L’article 1224 du Code civil dispose que le délai de prescription de droit commun est de 5 ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer ».
L’article L.145-60 du Code de commerce ajoute quant à lui que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».
🔎 En l’espèce, la société Maison Molière (la locataire) exploite un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes dans un immeuble loué selon bail commercial conclu le 15 juillet 2010.
Par acte authentique du 30 juin 2017, la SCI a vendu l’immeuble à un tiers (appelé ci-après « la SAS »).
Le 18 juin 2020, la SAS a notifié à la locataire, au visa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce son intention de vendre l’immeuble.
Par actes des 9 et 16 juillet 2021, la locataire a assigné la SCI et la SAS en nullité de la vente du 30 juin 2017, restitution des loyers versés depuis la vente et indemnisation, soutenant que cette vente était intervenue en fraude à ses droits.
La SAS a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
La Cour d’appel de PARIS (Paris, 24 novembre 2023) a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes en nullité de la vente et en restitution des loyers.
C’est ainsi qu’un pourvoi a été formé.
Le premier motif avancé est original puisque le preneur à bail estime que la sanction de la méconnaissance de son droit de préférence légal est le réputé non-écrit et non la nullité. De ce fait, il estime que l’action est imprescriptible et s’appuie sur l’article L.145-15 du Code de commerce : « que sont réputés non écrits, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, quelle qu’en soit la forme, tous arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public gouvernant le bail commercial ; que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ayant été jugées d’ordre public, tout arrangement conclu en violation du droit de préférence accordé au locataire commercial doit être réputé non écrit, ce dernier disposant alors d’une action imprescriptible pour faire valoir cette sanction ».
Le locataire critique ensuite le délai de prescription. Selon lui, l’action en nullité de la vente conclue par le bailleur au mépris des dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce est soumise à la prescription quinquennale de droit commun, n’étant pas une action exercée en vertu du bail commercial et non à la prescription biennale de l’article L.145-60 du même code.
👍 La Haute Cour rejette le pourvoi. D’une part, elle rappelle que l’article L.145-40-1 du Code de commerce prévoit expressément que la nullité est la sanction applicable à défaut de notification. Pas de surprise sur ce point. D’autre part, et c’est tout l’intérêt de cette décision, l’action en nullité est soumise au délai de prescription biennale et non à la prescription quinquennale de droit commun.
Il s’agit du premier arrêt sur cette question, raison de sa publication au bulletin avec l’attendu :
« La vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est sanctionnée par la nullité. L’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code »