Cour de cassation, 3ème chambre civile, arrêt du 11 janvier 2024, RG n°22/20.872
📜 Dans un arrêt daté du 11 janvier 2024, la Haute Juridiction s’est prononcée sur l’impact d’un congé avec offre de renouvellement dans lequel la bailleresse proposait des modifications par rapport au bail expiré.
A titre liminaire, la 3ème chambre civile rappelle qu’il résulte des articles 1103 du Code civil et L.145-8 et 9 du Code de commerce qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de loyer.
Sur ce point, aucune surprise puisqu’il s’agit d’une jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 17 mai 2006, n° 04-18.330 ; Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-21.340).
Or, en l’espèce, le bailleur a notifié un congé avec offre de renouvellement en proposant des modifications quant aux obligations du preneur mais aussi s’agissant de la contenance des lieux loués.
Le locataire a restitué les lieux et a ensuite assigné son ancienne bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction.
La Cour d’appel a retenu que ledit congé était nul et que le maintien dans les lieux du preneur sans opposition du bail à l’expiration du contrat initial avant son départ volontaire lui interdisait de demander le versement d’éviction.
Cet arrêt est toutefois cassé et annulé au motif qu’un congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction !
Cela signifie-t-il donc que toute proposition de modification du bail expiré (hormis le prix), aussi minime soit-elle, doit s’analyser comme un congé sans offre de renouvellement ?
Tout porte à le croire et ce, quand bien même ladite modification serait bénéfique au locataire puisque la Cour de cassation mentionne seulement « des clauses et conditions différentes du bail expiré ».
🔍La rédaction d’un congé avec offre de renouvellement, à l’instar de tout acte de procédure, doit être soignée afin de limiter les contentieux et/ou les mauvaises surprises, raison pour laquelle l’accompagnement d’un spécialiste est indispensable.
L’arrêt est disponible via le lien suivant : https://www.courdecassation.fr/decision/659f9e603328fa00087a2841