🔴 La Cour de cassation rappelle que l’obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle est une obligation continue qui pèse sur le bailleur tout au long de l’exécution du bail, et non pas seulement au jour de la remise des lieux .
📖 Article 1719 du code civil :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. »
🔎 En l’espèce, la SCI Obstination (la bailleresse) a donné à bail commercial, le 20 novembre 2017, des locaux à la société Paul Bert autos (la locataire), laquelle a quitté les lieux le 1er décembre 2018 .
Par acte du 6 mars 2020, la bailleresse lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail . La locataire a alors assigné la bailleresse en résiliation du bail à ses torts et en indemnisation, tandis que la bailleresse demandait reconventionnellement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et le paiement d’un arriéré locatif .
La locataire invoquait un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, en se prévalant de désordres électriques et de non-conformités aux règles de sécurité applicables à l’activité exercée .
La cour d’appel de Rouen (15 février 2024, rectifié le 7 mars 2024) a rejeté la demande de résiliation aux torts du bailleur, constaté la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et condamné la locataire au paiement de loyers impayés et d’indemnités d’occupation.
Elle a retenu que les pièces produites, relatives à l’existence de désordres électriques et de non-conformités, ne prouvaient pas que ces désordres existaient au jour de la remise des lieux, et que la locataire n’avait jamais demandé à la bailleresse, avant de quitter les lieux, de procéder à des travaux, de sorte que celle-ci n’avait pas été mise en mesure de contester en temps utile la réalité des désordres ou d’y remédier .
La locataire a formé un pourvoi, soutenant que le bailleur doit délivrer au preneur la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et que cette obligation perdure pendant toute l’exécution du bail, de sorte qu’en appréciant le respect de l’obligation de délivrance à la seule date de conclusion du bail, la cour d’appel avait violé les articles 1224 et 1719 du code civil .
⚖ La Haute juridiction casse l’arrêt.
Après avoir visé l’article 1719 du code civil, elle rappelle que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Elle reproche à la cour d’appel d’avoir apprécié le respect de cette obligation au seul jour de la remise des lieux, en jugeant que les désordres n’étaient pas établis à cette date, alors :
« qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat » .
En statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’article 1719 du code civil .
La Cour de cassation casse et annule, en toutes leurs dispositions, les arrêts rendus les 15 février et 7 mars 2024 par la cour d’appel de Rouen, et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Caen .
Cette décision s’inscrit dans la continuité des arrêts des 10 juillet 2025 (RG n°23-20.491) et 4 décembre 2025 (RG n°23-23.357), qui ont déjà affirmé que les obligations de délivrance et de jouissance paisible sont des obligations continues exigibles pendant toute la durée du bail, leur manquement persistant permettant au locataire d’agir, notamment en résiliation, sans que le bailleur puisse utilement se retrancher derrière la prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil.