CASS – CIV 3ème – 27 juin 2024, RG n°22-10.298 – 22-24.502 & 22-21.272
📜Dans trois arrêts rendus le 27 juin 2024, la Cour de cassation s’est prononcée sur les conditions requises pour que le bailleur puisse obtenir la condamnation de son ancien locataire à remettre en état des locaux suite à son départ des lieux.
Surtout, la Haute juridiction répond enfin de manière claire à la question suivante : le manquement du preneur à son obligation de rendre les lieux loués en bon état de réparations locatives cause-t-il nécessairement un préjudice au propriétaire bailleur que le juge est dans l’obligation d’indemniser ?
⚖️ Pour condamner la locataire à payer le coût des travaux de remise en état des locaux:
– la CA de DOUAI (20 octobre 2022 n°21/04508) a retenu que « la preneuse s’était engagée à restituer un local en bon état général, que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établissait que le local n’avait pas été restitué en bon état, que l’indemnisation du bailleur, en raison des dégradations affectant le bien loué et consécutives à l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’étant subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative, le fait que la bailleresse ait reloué le local et ne justifiait pas avoir effectivement engagé des dépenses était sans incidence, et que la locataire devait l’indemniser du coût des travaux nécessaires à la remise en état des locaux au vu du devis présenté ».
– La CA de PARIS (15 juin 2022 n°19/14631) a considéré que l’absence de devis de travaux de réparation ou le fait que les bailleurs aient réalisé une plus value lors de la vente du bien immobilier sont inopérants sur le droit à indemnisation des bailleurs qui est la conséquence de l’inexécution par la locataire de son obligation de réparations locatives.
La CA de PARIS a toutefois fois rejeté dans le 3ème litige la demande du bailleur au motif que celui-ci ne démontrait pas l’existence d’un préjudice (10 novembre 2021 n°19/03334).
🔍 La Cour régulatrice, en s’appuyant sur les articles 1147 et 1149, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1732 du code civil, affirme que :
– La cour d’appel de PARIS et de DOUAI ne pouvaient condamner le preneur au seul motif que la locataire n’avait pas exécuté les réparations sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de la faute contractuelle de la locataire, la cour d’appel a violé les textes et principe susvisés (RG 22-24.502 & 22-21.272)
-La cour d’appel de PARIS, dans son second arrêt, a retenu à bon droit qu’il appartenait à la bailleresse de rapporter la preuve d’un préjudice, ce qui n’était pas le cas en l’espèce puisque celle-ci avait vendu les locaux loués trois mois après leur restitution sans effectuer de travaux et qu’elle ne prouvait pas une dépréciation du prix des locaux à la revente en lien avec les manquements du locataire (RG 22-10.298)
Arrêt du 27 juin 2024 RG n°22-10.298 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049857489?init=true&page=1&query=&searchField=ALL&tab_selection=juri
Arrêt du 27 juin 2024 – RG n°22-24.502 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049857499?init=true&page=1&query=&searchField=ALL&tab_selection=juri
Arrêt du 27 juin 2024 – RG n°22-21.272 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049857497?init=true&page=1&query=22-21272&searchField=ALL&tab_selection=all