Cass. Civ.3ème – 27 février 2025 – RG 23-17.898
📜 La Haute Juridiction rappelle dans son arrêt du 27 février 2025 que résiliation sur résiliation ne vaut et que la résiliation judiciaire d’un bail implique de vérifier l’existence d’un manquement suffisamment grave, ce qui distingue ce mécanisme de la résiliation de plein droit faisant suite à l’acquisition de la clause résolutoire. Cette décision est une parfaite illustration de la complexité du contentieux de la résiliation du bail commercial, cette décision mettant en exergue certaines différences fondamentales entre les différents types de résiliation : date d’effet de la demande, conflit de temporalité entre ces deux mécanismes ou encore pouvoir d’appréciation du juge.
📌 Suite à des impayés, la bailleresse a fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire respectivement en date des 13 juillet et 31 octobre 2018.
Devant l’absence de règlement, elle a assigné la société preneuse devant l’ex-tribunal de grande instance de BAYONNE en janvier 2019 aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de celle-ci.
A titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail était sollicitée en raison du manquement à son obligation de paiement des charges et des loyers.
Par jugement en date du 25 janvier 2021, le tribunal a néanmoins rejeté les demandes de la bailleresse considérant que la bailleresse ne rapportait pas la preuve de sa créance.
En appel, la Cour de PAU (CA PAU 25 avril 2023 n°21/00711) a quant à elle infirmé le jugement et condamné la société preneuse à régler la somme de 7857,30 € au titre des charges puis prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison du défaut de paiement du loyer et des charges à compter du prononcé de l’arrêt d’appel – soit au 25 avril 2023.
La Haute juridiction censure toutefois la Cour d’appel qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail car celle-ci s’est contentée d’indiquer que la locataire était redevable d’une certaine somme au titre des loyers et charges.
En effet, il fallait démontrer que le non-paiement du loyer et des charges constituait un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat, raison pour laquelle la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Dans le pourvoi incident formé par le bailleur, celui-ci reprochait à la Cour d’appel d’avoir considéré que l’absence de mention de la date d’effet de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit l’empêchait de se précvaloir de cette demande.
La Haute juridiction confirme cette fois le raisonnement de la Cour et répond en ces termes :
« La cour d’appel, qui a constaté que la bailleresse se prévalait de la délivrance, les 13 juillet puis le 31 octobre 2018, de deux commandements de payer successifs visant la clause résolutoire du bail au soutien de sa demande de constat de la résiliation du bail, sans préciser à compter de quelle date cette résiliation devait intervenir, a retenu, à bon droit, un bail déjà résilié ne pouvant être à nouveau résilié, que cette demande devait être rejetée ».
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