CA AMIENS – 24 octobre 2024 – RG n°23/02101
📜 Dans son arrêt rendu le 24 octobre 2024, la cour d’appel d’AMIENS s’est prononcée sur la sanction en cas de manquement à l’obligation de délivrance du bailleur dans un local ne pouvant être exploité conformément à la destination contractuelle.
⚖️ En l’espèce, un bail commercial est consenti à usage d’exploitation d’un fonds de commerce de restauration et toutes activités connexes ou complémentaires.
Il apparaît toutefois que l’activité de restauration est impossible car aucun système pour assurer l’extraction d’air ne pouvait être envisagé dans les lieux conformément à la réglementation en vigueur relative aux distances à respecter.
Selon jugement du Tribunal judiciaire de COMPIEGNE, la résiliation judiciaire du bail a été prononcée au motif que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un local pouvant accueillir une activité de restauration.
Les premiers juges ont sanctionné ce manquement par une résiliation prenant effet au jour de la proposition de résiliation amiable.
La société locataire a ainsi interjetté appel au motif qu’elle sollicitait non pas la résiliation mais la résolution du bail entraînant de facto l’anéantissement rétroactif du contrat.
📌 C’est ainsi que la Cour d’appel infirme le jugement prononcé sur ce point en rappelant que :
- l’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet selon les cas soit dans les conditions prévues à la clause résolutoire, soit à la date de réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge soit au jour de l’assignation en justice
- lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procurées l’une à l’autre et que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu de contrepartie, dans ce cas la résolution étant qualifiée de résiliation.
Or, en l’espèce, le paiement des loyers n’a jamais eu de contrepartie faute de respect, dès l’origine du contrat, de son obligation de délivrance par le bailleur puisque la locataire n’a jamais pu exercer l’activité à laquelle étaient destinés les lieux.
La Cour insiste ainsi sur la différence entre résiliation judiciaire et résolution : dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n’opère pas pour le temps où le contrat a été correctement exécuté tandis que la résolution judiciaire pour absence d’exécution, ou exécution dès l’origine imparfaite, entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat.
Il convient ainsi de prononcer la résolution du contrat dès son origine et de condamner en conséquence la bailleresse à restituer à la société preneuse la totalité des loyers versés.
Lien vers la décision commentée : https://www.courdecassation.fr/decision/671b35342edfb0b58c05ea0d?search_api_fulltext=23%2F02101&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=ca&op=Rechercher+sur+judilibre&previousdecisionpage=&previousdecisionindex=&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=1