🔴 La Cour de cassation confirme que le statut des baux commerciaux et le droit à indemnité d’éviction peuvent bénéficier à un local non immatriculé au registre du commerce et des sociétés dès lors qu’il forme, avec un local principal immatriculé, une unité d’exploitation unique et indivisible, sans nécessiter d’immatriculation distincte.
🔎 En l’espèce, par acte du 15 avril 2010, Paris habitat OPH (le bailleur) a donné à bail en renouvellement à M. [D] (le locataire) des locaux commerciaux (lot n° 156359) pour l’exercice d’une activité de « parfumerie, à l’exclusion de tous autres commerces, industries ou professions ».
Par acte du 7 juillet 2011, le bailleur a également donné à bail en renouvellement au même locataire des locaux commerciaux contigus (lot n° 156357), situés à la même adresse, pour l’exercice d’une activité de « textiles, lingerie et tous accessoires de mode s’y rattachant, à l’exclusion de tous autres commerces, industries ou professions ».
Par acte du 28 novembre 2019, le bailleur, invoquant l’absence d’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés pour l’activité de textile, lingerie et accessoires de mode, a signifié, pour le lot n° 156357, un congé avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux à effet du 30 juin 2020, puis l’a assigné en validation du congé, expulsion et paiement d’un arriéré locatif.
La cour d’appel de Paris (4 avril 2024) a jugé que le congé avait ouvert au locataire un droit à indemnité d’éviction, retenant que le lot n° 156357 bénéficiait du statut des baux commerciaux.
Le bailleur a formé un pourvoi, soutenant que :
– l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, condition du droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction, doit être effectuée au titre de l’activité autorisée par le bail et exercée dans les lieux loués ;
– l’immatriculation pour une autre activité dans un autre local ne pouvait suppléer l’absence d’immatriculation pour l’activité de textile exercée dans le lot n° 156357 ;
– un local formant un ensemble avec un local principal immatriculé ne peut bénéficier du statut sans immatriculation distincte que si la même activité y est exercée et si la réunion des locaux a été autorisée par le bailleur.
⚖ La Haute juridiction rejette le pourvoi.
Elle rappelle, d’abord, qu’un local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux.
Elle constate que la cour d’appel a relevé :
– que le locataire était immatriculé, à l’adresse des locaux, pour une activité de « parfumerie et articles de Paris et tous produits non réglementés en sédentaire et ambulant » ;
– que cette activité incluait celle de « textiles, lingerie et tous accessoires de mode » ;
– que, même si les deux locaux disposaient chacun d’une entrée, aucune barrière physique ne les séparait et la clientèle circulait librement d’un lot à l’autre ;
– que le droit d’étalage s’étendait devant les deux locaux sous un store-banne unique ;
– que les conditions matérielles d’exploitation (présentoirs, rayonnages, produits avec prix affichés) étaient identiques dans les deux locaux ;
– qu’aucune comptabilité analytique distincte n’était tenue pour chacun des lots.
De ces constatations, la cour d’appel a pu déduire que les deux locaux formaient une unité d’exploitation unique et indivisible et que le locataire bénéficiait, pour le lot n° 156357, du statut des baux commerciaux et, partant, du droit à indemnité d’éviction.
La Cour de cassation juge que la cour d’appel n’était pas tenue de procéder à la recherche, invoquée par le bailleur, relative à une éventuelle destruction non autorisée d’une cloison séparative, cette recherche étant rendue inopérante par les constatations sur l’unité d’exploitation.
Le pourvoi est donc rejeté, Paris habitat OPH est condamné aux dépens et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.