Sur l’insuffisance d’une expertise amiable aux fins de fixer le loyer de renouvellement

CA PAU 28 octobre 2024 RG n°23/01865

📜Dans son arrêt rendu le 28 octobre dernier, la Cour d’appel de PAU traite d’un litige classique de fixation de loyer dans laquelle les Parties s’opposaient sur la valeur locative de renouvellement, le déplafonnement étant acquis en raison de la durée du bail expiré supérieure à 12 ans.

⚖️ Suite à sa saisine, le juge des loyers du Tribunal de BAYONNE a néanmoins fixé le montant du loyer de renouvellement sans ordonner d’expertise judiciaire. En effet, le rapport – non contradictoire – fourni par la seule société locataire, a vraisemblablement été jugé suffisant par le juge.

📌La bailleresse fait ainsi appel du jugement rendu au motif que la valeur locative estimée dans le rapport de l’expert mandatée par sa locataire était particulièrement faible mais surtout, qu’une expertise judiciaire s’avère indispensable.

Il n’est pas inintéressant de noter que le bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements, le dernier à compter du 1er mars 2008 moyennant loyer annuel plafonné d’un montant de 13.636,20 euros, en vertu d’une décision judiciaire ayant rejeté la demande de déplafonnement de la bailleresse.

Or, le rapport d’expertise produit par la locataire proposait une valeur locative très inférieure à celle qui avait été proposée dans le rapport d’expertise judiciaire du 31 mai 2012 qui avait été déposé dans l’instance en fixation du prix du bail renouvelé le 1er mars 2008 qui n’a pas donné lieu à une décision sur la valeur locative des locaux loués.

La Cour d’appel infirme le jugement au motif qu’il résulte du principe du contradictoire que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties.

C’est donc, sans surprises, que la Cour rappelle qu’il est d’usage de recourir, avant-dire droit, à une mesure d’expertise judiciaire afin d’apprécier la valeur locative des locaux conformément aux dispositions de l’article R. 145-30 du code de commerce.

Il s’ensuit que, en l’état des débats nourris d’éléments de preuves partiaux et contraires entre eux, il est indispensable de recourir, avant-dire droit, à une mesure d’expertise judiciaire sur la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2022, conformément aux dispositions de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la société Laguillon.

En application de l’article L. 145-57 du code de procédure civile, la Cour a néanmoins fixé, à titre provisionnel, le prix du bail renouvelé à la somme de 24.000 euros hors taxes et hors charges, soit le montant préconisé par l’Expert amiable du locataire.

Lien vers la décision commentée : https://www.courdecassation.fr/decision/66f64aff0ff04326a7328f70?search_api_fulltext=monovalent&op=Rechercher&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=all&previousdecisionpage=0&previousdecisionindex=0&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=2