📌 Par un arrêt rendu le 3 juillet 2025 (rg n°23-20.553), la Cour de cassation a rendu un arrêt portant sur la cessation de l’exigibilité des loyers en cas d’arrêté de mise en sécurité et les locaux à usage commerciaux.
L’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version du 1er janvier au 1er juillet 2021 applicable au présent litige, dispose que:
I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 123-3, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril, de l’injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.
Ces dispositions s’appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil.
III.-Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par la déclaration d’insalubrité ou l’arrêté de péril.
Une déclaration d’insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L. 521-3-2.
Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.
🔍Des bailleurs sont propriétaires en indivision d’un immeuble au sein duquel est exploité un local commercial à usage de boutique.
Le 18 février 2021, un arrêté de péril grave et imminent a mis les bailleurs en demeure de prendre diverses mesures pour assurer la sécurité publique, en procédant au maintien des ouvertures en souffrance et à la mise en place d’un tunnel de protection des piétons.
Le 15 juin 2021, les bailleurs ont consenti à la locataire un nouveau bail commercial sur ces locaux pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er juillet 2020.
La locataire a assigné les bailleurs en référé en paiement d’une provision, correspondant aux loyers versés depuis le mois de février 2021, et en suspension de son obligation de payer les loyers à compter du 18 février 2021 jusqu’à la réalisation des travaux prescrits par les autorités administratives.
La cour d’appel de MONTEPLLIER (17 mai 2023) a ordonné la suspension des loyers dus par la locataire, à compter du 1er mars 2021 et jusqu’au premier jour du mois qui suivra la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée,
Un pourvoi est intenté.
⚖️La Cour de cassation casse l’arrêt rendu au motif que l‘article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers des locaux visés notamment par un arrêté de mise en sécurité, n’est applicable, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, qu’en cas d’occupation d’un logement.
Dès lors, il n’y avait pas lieu de prononcer la suspension de l’exigiblité des loyers pour une boutique seule, s’agissant d’un local commercial.
Cet article a toutefois été modifié comme suit par la loi du 19 novembre 2024 et vise désormais explicitement les locaux commerciaux :
I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
Lorsque le local visé par l’arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d’être dues à compter du jour suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au jour suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire.
II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril, de l’injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.
Ces dispositions s’appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil.
III.-Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par l’arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité.
Un arrêté de traitement de l’insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L. 521-3-2 .
Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.
Lien vers la décision commentée : https://www.courdecassation.fr/decision/68661e4755c314fc8371044d?search_api_fulltext=bail+commercial&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=cc&op=Rechercher+sur+judilibre&previousdecisionpage=0&previousdecisionindex=6&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=8